Freno alle liti sugli affitti commerciali

Contraddittorio con l’agenzia delle Entrate per dimostrare il mancato incasso dei canoni
Un freno alle liti sulle locazioni di immobili commerciali. Il contribuente, che dimostra di non avere incassato gli affitti, ha diritto a non dichiarare alcun imponibile, applicando la regola generale di attribuzione del reddito in base alla rendita catastale. Il fisco deve tenere conto dell’evoluzione giurisprudenziale in materia che esclude l’applicazione dell’articolo 26, comma 1, del Tuir, in base al quale i redditi fondiari concorrono, a prescindere dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili. È l’indicazione delle Entrate agli uffici, trasmessa a fine luglio. Al riguardo, la circolare 11/E/2014 aveva precisato che «per le locazioni di immobili non abitativi (…) il relativo canone, ancorché non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto»; tenuto conto che «la Corte costituzionale, con la sentenza 362 del 2000, ha ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 23 (ora articolo 26) del Tuir in quanto il sistema di tassazione che presiede alle locazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole dal momento che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (...) e far riespandere la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla rendita catastale». In definitiva, il contribuente deve dichiarare i canoni di locazione per gli immobili non abitativi, anche se non percepiti, finché non può dimostrare l’intervenuta risoluzione del contratto sulla base delle norme civilistiche. 
Pertanto, in sede di gestione delle istanze di autotutela e del contenzioso, gli uffici dovranno verificare in contraddittorio con il contribuente la documentazione e gli altri elementi esibiti a dimostrazione dell’avvenuta risoluzione del contratto, con il diritto a dichiarare solo il reddito dell’immobile in base alla rendita catastale. Vediamo di seguito i casi più rilevanti.
Sfratto per morosità 
Qualora i contribuenti producano copia del provvedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità, a partire da tale data si può considerare risolto il contratto di locazione a uso commerciale e, quindi, escludere dalla tassazione i canoni di locazione non percepiti.
Inadempimento accertato 
Nei contratti di locazione è frequente la presenza di una clausola risolutiva espressa con la quale i contraenti convengono che il contratto si risolve di diritto se il conduttore non paga il canone. Il giudice può accertare l’inadempimento del conduttore e la conseguente risoluzione del contratto, anche a una data precedente a quella di convalida di sfratto. In altri casi, può verificarsi che, dopo la conclusione del provvedimento di convalida di sfratto, il locatore ottiene una pronuncia in cui viene accertata la conclusione del contratto in data antecedente. In tali situazioni, viene meno l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione dalla data precedente a quella del provvedimento di convalida di sfratto, in quanto fa fede il provvedimento o la pronuncia emessa nell’eventuale separato giudizio, che accerta l’avvenuta risoluzione del contratto per effetto dell’inadempimento.
Risoluzione con data certa 
È anche possibile eccepire la risoluzione del contratto, per effetto di clausola espressa, senza ricorrere al giudice, se il locatore produce documentazione dalla quale risulta che si è avvalso della clausola risolutiva espressa. È valida l’esibizione della raccomandata con avviso di ricevimento, in cui il locatore contesta al conduttore l’inadempimento e comunica di avvalersi della clausola risolutiva. Il locatore deve anche dimostrare che l’immobile è stato effettivamente rilasciato e non è più occupato dal conduttore: l’obbligo di dichiarare il canone di locazione viene meno dalla data del verbale di rilascio, a patto che le giustificazioni del contribuente risultino congiuntamente e sulla base di atti e documenti con data certa.
Fonte: Il sole 24 ore autore Salvina Morina-Tonino Morina

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