Per le case vale anche la clausola risolutiva

Il legislatore da tempo ha risolto il problema dell’esclusione dalla tassazione per i canoni di locazione non riscossi relativi agli immobili abitatitivi, sebbene la procedura risulti un po’ macchinosa.

Le regole già in vigore

L’articolo 26 del Tuir dispone infatti che i canoni di locazione di immobili abitativi risultanti dal contratto non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. L’esclusione dalla tassazione opera limitatamente all’ammontare dei canoni che il giudice ha accertato come non riscossi. Le istruzioni ministeriali al modello Unico forniscono indicazioni anche con riferimenti all’aspetto temporale precisando che se il procedimento di convalida dello sfratto si è concluso prima della scadenza del termine di trasmissione della dichiarazione dei redditi, tutti i canoni non riscossi (accertati dal giudice) non devono essere dichiarati. Se, per esempio, l’inquilino non paga l’affitto da luglio 2014 e lo sfratto diviene eseguito nel mese di luglio 2015 i canoni del secondo semestre risultanti dal contratto non sono assoggettati a Irpef o cedolare secca, nel modello Unico 2015. Se, invece, la conclusione della procedura giudiziale si perfeziona successivamente al termine della dichiarazione dei redditi, i canoni risultanti dal contratto devono essere dichiarati, ma scatta una norma di salvaguardia contenuta sempre nell’articolo 26 del Tuir. Infatti è previsto che qualora il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per i periodi di imposta precedenti, viene riconosciuto un credito d’imposta di importo pari all’Irpef e addizionali o cedolare secca dovute sui canoni di locazione non riscossi; in sostanza per l’imposta progressiva si applica l’aliquota marginale, ovvero quella proporzionale per le altre imposte. Potrebbe accadere anche il contrario e cioè che i canoni di locazione non dichiarati vengano riscossi in periodi d’imposta successivi e in questo caso le somme percepite sono assoggettate a tassazione separata (circolare 95/E/2000).

La legge 9/2007 ha previsto in via generalizzata la sospensione delle procedure esecutive di sfratto fino al 31 dicembre 2014. In questo caso scatta, comunque, l’esenzione dal reddito per il periodo in cui opera la predetta sospensione. Tale agevolazione si applica nei comuni capoluoghi di provincia, in quelli confinanti con popolazione superiore a 10mila abitanti e ad altri comuni a forte tensione abitativa.

L’apertura

Quindi per i fabbricati abitativi la norma prevede l’esclusione dalla tassazione in presenza di canoni non riscossi. Ma la complicazione deriva dal fatto che tale esenzione è condizionata dalla procedura giudiziale. Ora l’agenzia delle Entrate (si veda l’altro articolo in pagina) intende considerare il principio che in presenza di morosità il contratto di locazione è risolto sia per effetto di una clausola risolutiva espressa, sia a seguito di diffida ad adempiere (articolo 1454 del Codice civile) attraverso raccomandata anche senza ricorrere al giudice. Anche in questi casi il contratto di locazione si deve intendere effettivamente risolto (Corte costituzionale, sentenza 362/2000). Tuttavia ai fini fiscali l’esclusione dalla tassazione riguarda i canoni risultanti nel contratto successivamente maturati al rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino e non per quelli non percepiti precedentemente a tale data.

Fonte: Il sole 24 ore autore Gian Paolo Tosoni