Affitti commerciali. Focus sul mancato incasso dei canoni

Le indicazioni delle Entrate per la difesa

I controlli automatici - Negli ultimi giorni di luglio sono stati notificati ai contribuenti gli accertamenti sui redditi da locazione di fabbricati relativi al periodo d’imposta 2010 (Unico 2011) da parte del Centro operativo di Pescara dell'Agenzia delle Entrate. Gli atti d’accertamento parziale automatizzati (articolo 41 bis del D.P.R. 600/73) sono quelli che scaturiscono dal controllo incrociato tra dati contenuti nei contratti di locazione registrati e quelli esposti in dichiarazione dei redditi dai proprietari di immobili. Se il sistema rileva delle incongruità, scatta la notifica al contribuente.

Le verifiche - In sostanza il controllo scatta in tutte quelle ipotesi in cui quanto dichiarato dal contribuente non coincide con i dati presenti in anagrafe tributaria derivanti dal contratto registrato. Si va dall’ipotesi classica di mancata registrazione della cessazione del contratto, all’erronea indicazione in dichiarazione dei canoni effettivamente percepiti nel periodo d’imposta anziché di quelli di competenza derivanti dal contratto registrato, alle cessazioni tardive rispetto al reale momento di fine locazione, fino ad arrivare alle vere e proprie ipotesi di infedele dichiarazione derivanti dalla mancata dichiarazione del canone percepito.

La regola e l’apertura delle Entrate per i “non abitativi” - Il contribuente deve dichiarare gli affitti riguardanti gli immobili non abitativi, anche se non percepiti, finché non riesce a provare l’intervenuta risoluzione del contratto sulla base delle norme civilistiche. Tuttavia il contribuente, che è in grado di dimostrare in maniera certa e inequivocabile di non avere percepito i canoni, può non dichiarare alcun imponibile, applicando la regola generale di attribuzione del reddito in base alla rendita catastale. È quanto indicato dalla direzione centrale accertamenti con una nota interna destinati ai singoli uffici.

Le indicazioni pratiche - Sulla scorta delle indicazioni trasmesse dalle Entrate a fine luglio, gli uffici preposti all’accertamento (fra cui anche il centro operativo di Pescara) dovranno verificare in contraddittorio con il contribuente la documentazione e gli altri elementi esibiti a dimostrazione dell’avvenuta risoluzione del contratto, con il diritto per il locatore a dichiarare solo il reddito fino al momento dell’intervenuta interruzione del contratto. Così, nel caso in cui i contribuenti possano produrre in contraddittorio copia del provvedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità, a partire da tale data si può considerare risolto il contratto di locazione a uso commerciale, quindi escludere dalla tassazione i canoni di locazione non percepiti.

Inoltre si evidenzia che qualora il locatore ottenga una pronuncia giudiziale in cui viene accertata la conclusione del contratto in data antecedente, viene meno l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione dalla data precedente a quella del provvedimento di convalida di sfratto, in quanto si deve fare riferimento al provvedimento o alla pronuncia emessa nell’eventuale separato giudizio, che accerta l’avvenuta risoluzione del contratto per effetto dell’inadempimento.

Autore: Redazione Fiscal Focus