Agevolata l’assegnazione di immobili strumentali per natura e «merce»

Esclusi dai benefici i soli immobili strumentali per destinazione. Natura del bene da valutare all’atto dell’assegnazione
L’ambito applicativo delle disposizioni che riguardano l’assegnazione e la cessione agevolata dei beni ai soci risulta alquanto ampio, stando alla formulazione del Ddl. di stabilità 2016.

La norma prevede, infatti, che rientrino tra i beni agevolabili tutti gli immobili, fatta eccezione per quelli strumentali per destinazione, nonché i beni mobili iscritti in pubblici registri (es. autoveicoli, natanti, aeromobili) non utilizzati quali beni strumentali nell’esercizio dell’impresa. Non beneficiano invece delle agevolazioni (né vi sono state proposte emendative nel corso dell’iter parlamentare in tal senso) le quote di partecipazione in società, le quali rientravano invece nell’ambito applicativo di precedenti provvedimenti di assegnazione agevolata.

È ragionevole che l’attenzione degli operatori si concentri sugli immobili, in special modo nei casi in cui i loro valori sono stati adeguati per mezzo di leggi di rivalutazione a pagamento e conducono a ricavi minimi in base alla normativa sulle società non operative insostenibili, quand’anche gli immobili siano locati. La norma pone quale unica esclusione quella degli immobili strumentali per destinazione, ovvero degli immobili utilizzati dalla società nell’esercizio della propria impresa.

Dovrebbero quindi rimanere validi i chiarimenti a suo tempo forniti dal Ministero delle Finanze con la C.M. n. 112 del 21 maggio 1999, laddove si era precisato che l’assegnazione o la cessione agevolata possono riguardare indistintamente gli immobili strumentali per natura, gli immobili “merce” piuttosto che gli immobili patrimoniali.

Con riferimento agli immobili strumentali per natura, la circolare aveva chiarito che possono essere assegnati in modo agevolato tutti quelli concessi in locazione, comodato o, comunque, non utilizzati direttamente: se, quindi, la società ha due immobili iscritti nella categoria D/1, dei quali uno utilizzato per la produzione e l’altro locato, o inutilizzato, questo secondo opificio può beneficiare delle agevolazioni.

Molto interesse riveste anche l’assegnazione degli immobili “merce”, anche se per questi ultimi la normativa sulle società di comodo non ha alcun effetto, essendo classificati tra le rimanenze. In questo senso, non dovrebbe avere alcuna rilevanza il fatto che le nuove norme agevolative prevedono l’imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5% sulla differenza tra il valore normale del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto (modalità tipica di determinazione della base imponibile delle plusvalenze, componenti che riguardano i beni strumentali o patrimoniali); nei fatti le conseguenze sono le medesime per gli immobili “merce”, per i quali il valore normale rappresenta un ricavo e, in luogo del costo fiscalmente riconosciuto, si computa la variazione negativa delle rimanenze.

Meno problemi interpretativi si pongono per le immobiliari di gestione, per le quali la giurisprudenza di Cassazione si è generalmente orientata nel senso di negare ogni carattere di strumentalità agli immobili detenuti per la locazione: che gli immobili rientrino, quindi, nelle categorie catastali che qualificano in via ordinaria gli immobili strumentali (B, C, D, E e A/10), o che essi siano immobili di civile abitazione, la natura dell’attività esercitata (gestione e locazione) ne determina in via automatica l’inclusione tra quelli agevolabili.

Vi sono poi situazioni “ibride”, quali quelle delle strutture turistico-alberghiere o delle c.d. “case albergo vacanze”, i cui immobili dovrebbero essere assimilati a tali fini a quelli delle immobiliari di gestione (anche se in altri contesti, quale quello dell’IVA, si è fatto un distinguo a seconda delle modalità pratiche con cui viene svolta l’attività, ritenendo la società proprietaria assimilata ad una società alberghiera vera e propria se le prestazioni di alloggio sono ritenute tali in base alle norme di settore).

In ogni caso, dovrebbe rimanere fermo il principio per cui le caratteristiche del bene devono essere valutate al momento dell’assegnazione, e non prima: se, quindi, un opificio industriale è utilizzato dalla società nel 2015, ma non lo è più all’atto dell’assegnazione in quanto nel frattempo dismesso, esso avrebbe perso la strumentalità per destinazione, con conseguente possibilità di essere estromesso beneficiando delle agevolazioni.

Quand’anche la società decida di assegnare o di cedere gli immobili ai soci entro il 30 settembre 2016 (termine ultimo per beneficiare delle agevolazioni), gli immobili stessi dovranno comunque concorrere alla formazione dei ricavi minimi per la normativa delle società non operative per il periodo d’imposta 2015 (situazione che diventa particolarmente onerosa per gli immobili rivalutati nel bilancio 2008, i quali produrranno ricavi minimi calcolati su una media triennale 2013-2015 tutta determinata con i valori rivalutati): manca, infatti, una norma di salvaguardia finalizzata ad escludere i beni assegnati dalla normativa delle società di comodo per il 2015, la quale sarebbe stata oltremodo opportuna.

Fonte: Eutekne autore Gianluca ODETTO