Assegnazioni, Iva a portata ridotta

Si applicano le regole ordinarie: l’imposta è dovuta solo per gli immobili merce

L’assegnazione agevolata dei beni ai soci, come pure la trasformazione in società semplice, riproposta nel disegno di legge di Stabilità 2016, all’articolo 9, ai fini Iva segue le regole ordinarie. Infatti, la proposta di legge non prevede più la disposizione contenuta nelle leggi precedenti secondo la quale l’ imposta sostitutiva doveva essere maggiorata del 30% dell’Iva applicabile sul valore normale dei beni assegnati.

Ne consegue che applicando le disposizioni disciplinateall’articolo 10, punti 8 bis e 8 ter, del Dpr 633/72, le assegnazioni di beni immobili diversi da quelli “merce” (patrimonio e strumentali per natura) saranno prevalentemente esenti da Iva.

L’ambito normativo è, in primo luogo, rappresentato dall’articolo 2, punti 5 e 6, del Dpr 633/72. Il punto 5 regola la destinazione di beni a finalità estranee all’esercizio dell’impresa che nella fattispecie si verifica in presenza di trasformazione di una società commerciale in società semplice; in questo caso, l’estromissione dell’immobile rientra nel campo di applicazione dell’Iva se all’atto dell’acquisto sia stata effettuata la detrazione dell’imposta ai sensi dell’articolo 19 del decreto Iva.

Il successivo punto 6, che tratta dell’assegnazione ai soci, prevede l’applicazione dell’Iva in ogni caso; tuttavia la circolare dell’agenzia delle Entrate n. 40 del 13 maggio 2002, nel rispetto della 6ª direttiva comunitaria, assimila l’assegnazione ai soci all’ipotesi della destinazione di beni a finalità estranee dell’impresa e quindi anche queste operazioni rientrano nel campo Iva solo se l’imposta è stata detratta a monte.

Quindi, in primo luogo, occorre stabilire se l’immobile sia entrato nella sfera dell’impresa in regime di Iva o meno. Se per esempio era posseduto dalla società precedentemente al 1973, oppure lo ha apportato un socio privato oppure è stato acquistato presso un privato, l’assegnazione o la trasformazione in società semplice è fuori campo Iva. In caso di operazione straordinaria (conferimento, fusione) occorre verificare se la detrazione sia stata esercitata all’acquisto o costruzione dal soggetto dante causa.

In questi casi, qualora nel corso dell’ultimo decennio siano state sostenute spese di ristrutturazione o incrementative con Iva detratta, deve essere eseguita la rettifica della detrazione ai sensi dell’articolo 19 bis 2, comma 2, versando l’Iva in rapporto ai decimi mancanti al compimento del decennio (agenzia delle Entrate, risoluzione 194/E del 17 giugno 2002). In questo caso l’assegnazione ai soci sconta l’imposta proporzionale di registro ridotta del 50%; quindi per i fabbricati l’imposta sarà pari al 4,5 per cento.

Se invece il fabbricato è entrato nella sfera della società con Iva detratta, l’estromissione o l’assegnazione entra nel campo di applicazione dell’Iva. In base all’articolo 10, punti 8 bis e 8 ter, del decreto Iva, l’assoggettamento a Iva è obbligatorio solo se l’operazione è effettuata dall’impresa costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione. Ciò non si verifica per i fabbricati abitativi patrimonio per i quali l’Iva è indetraibile ai sensi dell’articolo 19 bis 1 lettera i) del decreto Iva. Ne consegue che generalmente tali immobili vengono estromessi in esclusione da Iva e se assegnati ai soci sono soggetti a imposta di registro proporzionale ridotta al 50% (si veda «Il Sole 24 Ore» del 24 e 27 ottobre).

Invece i fabbricati costruiti per la vendita sono estromessi in regime di Iva obbligatoriamente entro il quinquennio dall’ultimazione, oppure in esenzione dopo tale termine salva la facoltà di opzione per l’Iva.

Per i fabbricati strumentali per natura, acquisiti in regime di Iva, a parte l’ipotesi che vengano estromessi da una società che li ha costruiti nel quinquennio e quindi siano assoggettati a Iva nei modi ordinari, qualora la società che procede all’assegnazione dei fabbricati ovvero alla trasformazione in società semplice non sia l’impresa costruttrice oppure lo sia ma l’operazione avviene dopo il quinquennio, l’estromissione del fabbricato dalla sfera dell’impresa è esente da Iva ai sensi del citato punto 8 ter dell’articolo 10 e non genera nemmeno il pro rata trattandosi di bene strumentale.

Nell’assegnazione l’imposta di registro è prevista nella misura fissa di euro 200, l’imposta catastale è dell’1% e quella ipotecaria del 3% (agenzia delle Entrate, circolare n. 22/E/2013). La proposta di legge non prevede il dimezzamento di tali imposte come invece avviene per l’imposta di registro quando è dovuta in misura proporzionale.

Si ricorda che per l’autofatturazione dell’immobile imponibile o esente da Iva, l’articolo 13 del Dpr 633/72 prevede che il valore normale è pari al costo corrente al momento in cui si effettua l’operazione.

Fonte: Il sole 24 ore autore Gian Paolo Tosoni
COSÌ SI APPLICA L'IVA NELL'ASSEGNAZIONE AGEVOLATA AI SOCI
1 Immobili patrimonio abitativi
Sono stati acquistati o costruiti senza il diritto alla detrazione Iva
In sede di estromissione non si applica l'Iva
In caso di assegnazione ai soci si applica l'imposta di registro ridotta alla metà
2 Immobili strumentali per natura
Se estromessi dalla impresa costruttrice entro il quinquennio sono soggetti ad Iva
Se estromessi dalla impresa costruttrice oltre il quinquennio o da altra impresa, l'estromissione è esente da Iva salvo opzione
Se assegnati ai soci sono soggetti ad imposta di registro fissa (200 euro), ad imposta catastale del 1% ed ipotecaria del 3%
3 terreni agricoli
non sono mai soggetti ad Iva
in caso di assegnazione scontano l'imposta di registro del 7,5%, pari al 50% della aliquota che entrerà in vigore nel 2016 in base al Ddl stabilità
se i terreni sono assegnati ad un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale dovrebbe applicarsi l'imposta fissa di registro
4 fabbricati merce
sono stati costruiti detraendo l'Iva
l'estromissione rientra nel campo di applicazione dell'Iva
se l'estromissione avviene dopo il quinquennio il regime naturale è l'esenzione con facoltà di optare per l'applicazione dell'Iva
Rientrano nell'articolo 9 del Ddl stabilità 2016, gli immobili patrimonio, quelli strumentali per natura, i terreni agricoli affittati e gli immobili costruiti per la vendita
L’ESEMPIO

LA SOCIETÀ BETA SRL AL 31 DICEMBRE 2015 PRESENTA LA SEGUENTE SITUAZIONE

È partecipata da due soci persone fisiche (marito e moglie) al 50%

È proprietaria di 4 immobili abitativi acquistati per 100 mila euro cadauno

Gli immobili sono stati rivalutati ex Dl 185/2008 a 150mila euro cadauno

La società in sede di rivalutazione ex Dl 185/2008 ha versato l’imposta sostitutiva dell’1,5% ma non ha affrancato il saldo attivo di rivalutazione

Il valore catastale rivalutato di ciascun immobile è pari a 170mila euro mentre il valore di mercato è pari a 250mila euro 

La società decide di avvalersi dell’assegnazione agevolata prevista dal Ddl di stabilità 2016 assegnando due dei quattro immobili ai due soci 

La società, pur trattandosi di immobili patrimonio abitativi, ha comunque ammortizzato nel corso degli anni i beni con l’aliquota del 3% senza operare alcuna deduzione fiscale degli ammortamenti

Gli immobili sono stati locati a 8mila euro annui l’uno. La società non è mai stata di “comodo” 

I soci non possono fruire dell’agevolazione prima casa 

SITUAZIONE PATRIMONIALE SINTETICA DI BETA SRL AL 31 DICEMBRE 2015 

Attivo 

Immobilizzazioni materiali: 492mila euro (600mila dati dal valore contabile degli immobili al netto di 108mila euro di ammortamenti fiscalmente non dedotti)

Conto corrente bancario: 78mila euro

Totale attivo: 570mila euro 

Passivo 

Capitale sociale: 20mila euro

Versamenti soci in conto capitale: 330mila euro

Riserve di utili tassati e indivisi: 23mila euro

Riserva da rivalutazione ex Dl 185/08: 197mila euro (in sospensione d’imposta i quanto non affrancata) 

Totale passivo e netto: 570mila euro 

IL COSTO DELL’ASSEGNAZIONE AGEVOLATA PER LA SOCIETÀ 

Plusvalenza sull’assegnazione dei due immobili: 

Si opta per l’adozione del “valore catastale” 340mila euro (170mila euro per immobile)

Costo fiscale degli immobili: 300mila euro (tenendo conto della rivalutazione) 

Plusvalenza da assoggettare a sostitutiva: 40mila euro (contabilmente la plus sarà maggiore) 

Tax sostitutiva 8,5% (società non di comodo): 3.400 euro 

Tassazione della riserva in sospensione d’imposta 

Nell’assegnazione degli immobili ai soci vengono scaricate le riserve relative a:

Versamenti in conto capitale: 226mila euro

Riserve di utili: 20mila euro

Non essendo state utilizzate le riserve 

da rivalutazione in sospensione 

d’imposta non si applica la tassazione sostitutiva del 13%

IL COSTO DELL’ASSEGNAZIONE AGEVOLATA PER IL SOCIO

La tassazione diretta 

L’attribuzione delle riserve di utili (20mila) non è tassata in quanto è disapplicato dal Ddl di stabilità 2016 l’articolo 47 del Tuir

Non si verifica in capo ai soci alcun “sottozero” in quanto:

il costo fiscale della loro partecipazione è pari a 350mila euro (capitale sociale di 20mila maggiorato dei versamenti di 330mila euro effettuati in conto capitale)

il costo fiscale è ridotto di 340mila euro (valore “normale” dei due immobili assegnati)

La tassazione indiretta 

Si applica l’imposta di registro base (aliquota 9%) ridotta al 50%

Valore di assegnazione degli immobili: 340mila euro (170 cadauno)

imposta di registro: 15.300 euro (4,5% su 340mila euro) 

imposte ipo catastali dovute in misura fissa (200 euro)