Immobili ai soci a valore catastale

Per il calcolo della plusvalenza non deve essere utilizzato il prezzo di mercato

Il principale beneficio della nuova agevolazione che consente di assegnare ai soci gli immobili non strumentali per destinazione ovvero di trasformare la società in società semplice sta nel calcolo della plusvalenza, che consente di determinare il valore normale (da confrontare con il costo fiscalmente riconosciuto) non utilizzando il prezzo di mercato, ma il valore catastale, previsto dall’articolo 52, comma 4, primo periodo, Dpr n. 131/1986, spesso inferiore non solo rispetto al prezzo di mercato e anche rispetto al costo fiscalmente riconosciuto, generando, così, una minusvalenza.

Per determinare il valore catastale degli immobili agevolati (strumentali per natura o immobili patrimonio, tutti locati a terzi o non utilizzati per l’attività d’impresa, oltre che gli immobili merce), la rendita catastale (il reddito dominicale, per i terreni non edificabili), rivalutata del 5% (del 25%, per i terreni, ai sensi dell’articolo 3, commi 48 e 51, legge n. 662/1996) deve essere moltiplicata per i coefficienti dell’articolo 52, comma 4, primo periodo, Dpr n. 131/1986 e del Dm 14 dicembre 1991, aumentati del 20% dall’articolo 1-bis, decreto legge n. 168/2004 (e di un ulteriore 40% solo per la categoria catastale B, ai sensi dell’articolo 2, comma 45, decreto legge n. 262/2006). Quindi, i coefficienti da moltiplicare direttamente alla rendita catastale o, per i terreni, al reddito dominicale (senza la rivalutazione del 5% o del 25%, già inclusa) sono:

112,5 per i terreni non edificabili;

126 per i fabbricati dei gruppi A e C (esclusi A/10 e C/1);

115,5 per i fabbricati dei gruppi A prima casa e C (escluso C1) prima casa;

176,4 per i fabbricati del gruppo B;

63 per i fabbricati della categoria A/10 e del gruppo D;

42,84 per i fabbricati del gruppo E e della categoria C/1.

Il valore catastale, però, non può essere utilizzato per le cessioni degli immobili ai soci, dove il loro valore normale è pari al maggiore tra l’effettivo corrispettivo della cessione e il minor valore tra quello di mercato e quello catastale, con la conseguenza che la plusvalenza è simile a quella che si sarebbe calcolata con una cessione non agevolata. Lo stesso vale per tutte le operazioni che hanno per oggetto i beni mobili registrati (auto, autocarri, eccetera), dove per le assegnazioni e le trasformazioni il valore normale è pari a quello di mercato, mentre per le cessioni è pari al maggiore tra il corrispettivo della cessione e il valore di mercato.

Imposta sostitutiva bassa

Anche in questi casi, però, conviene utilizzare le nuove norme contenute nell’articolo 11 della legge di stabilità 2016, in discussione al Senato, in quanto (e siamo al secondo beneficio) l’imposta da pagare non è l’Irpef, l’Ires, o l’Irap (quest’ultima irrilevante per le assegnazioni o le trasformazioni, ma applicabile sulle plusvalenze di beni immobilizzati da parte delle società di capitali e per tutte le cessioni di immobili merci), ma è l’imposta sostitutiva dell’8% ovvero del 10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento della assegnazione, cessione o trasformazione.

Imposta di registro

Infine, il terzo motivo per utilizzare la nuova norma che consente di assegnare o cedere ai soci gli immobili, al posto delle regole ordinarie, è costituito dal dimezzamento dell’eventuale imposta di registro proporzionale e l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, solo se l’imposta di registro non è fissa, ma proporzionale. Questo vantaggio è irrilevante per le trasformazioni agevolate, dove le tre suddette imposte sono comunque fisse, anche per le trasformazioni ordinarie.

Le vecchie leggi

La nuova norma non è riconducibile allo scioglimento agevolato delle società considerate di comodo o alla loro trasformazione in società semplice, prevista dall’articolo 1, commi da 111 a 118, legge n. 296/2006, che era rivolta solo alle società considerate non operative e a quelle che si trovavano nel primo periodo di imposta. È molto simile, invece, alle assegnazioni, alle cessioni e alle trasformazioni, effettuate entro il 30 aprile 2003 (Dl n. 282/2002), entro il 30 novembre 2002 (legge n. 448/2001) ed entro il 1° settembre 1998 (legge n. 449/1997). Nella nuova versione, l’assegnazione e la cessione dei beni ovvero la trasformazione in società semplice devono avvenire dal 1° gennaio 2016 al 30 settembre 2016.

Rispetto alle precedenti versioni, però, quella prevista dalla legge di Stabilità 2015 non consente di evitare l’eventuale applicazione dell’Iva dovuta, pagando una maggiorazione dell’imposta sostitutiva pari al 30% dell’Iva applicabile al valore normale dei beni, con l’aliquota propria dei medesimi. Saranno assoggettate a Iva, quindi, ad esempio, le assegnazioni e le cessioni ai soci di abitazioni o di immobili strumentali per natura (o le trasformazioni in società semplici con questi immobili), se l’operazione avviene entro 5 anni dalla fine dei lavori, da parte delle società che li hanno costruiti o li hanno ristrutturati.

Fonte: Il sole 24 ore autore Luca De Stefani