Immobili fuori dalla ditta individuale

Opzione entro il 31 maggio 2016 per estromettere il bene strumentale dal patrimonio

L’imprenditore individuale potrà estromettere l’immobile strumentale dalla sfera dell’impresa in forma agevolata. Lo si era auspicato (si veda «Il Sole 24 Ore» del 4 novembre) e ora un emendamento presentato dai relatori alla legge di stabilità per l’anno 2016 lo prevede espressamente.

Si tratta di una disposizione che se verrà approvata in legge sarà molto apprezzata dagli imprenditori individuali specialmente quelli pensionati o in procinto di chiusura dell’attività, in quanto talvolta la cessazione dell’attività sotto il profilo fiscale è impedita dall’onere troppo elevato dell’Irpef sulla plusvalenza del fabbricato strumentale. L’emendamento prevede che l’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2 del Dpr 917/86, può optare entro il 31 maggio 2016 per l’esclusione dei predetti immobili dal patrimonio dell’impresa.

Da notare che l’emendamento agevola l’estromissione sia dell’immobile strumentale per natura, sia quello per destinazione come del resto era accaduto con la precedente norma in materia contenuta nell’articolo 1, comma 37 della legge 244/2007; si ricorda che l’assegnazione ai soci è limitata agli immobili strumentali per natura. Ne consegue che l’imprenditore individuale può estromettere l’immobile sia nell’ipotesi che, avendo cessato l’attività, lo abbia affittato mantenendo la partita Iva aperta e l’iscrizione nel Registro delle imprese, sia nell’ipotesi in cui lo utilizzi per l’esercizio della attività di impresa.

L’estromissione comporterà il pagamento dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale del fabbricato e il relativo valore fiscalmente riconosciuto; siccome l’emendamento viene inserito nell’articolo 9 del ddl di stabilità si applicano le altre regole relative alla assegnazione dei beni immobili ai soci e in particolare sulla determinazione del valore normale su base catastale. Trattandosi normalmente di fabbricati di categoria D il coefficiente moltiplicatore della rendita catastale è pari a 63; qualora il valore catastale del fabbricato risulti inferiore al costo di acquisto o di costruzione nulla sarà dovuto a titolo di imposta sostitutiva delle imposte dirette.

L’imprenditore individuale deve inoltre affrontare il problema dell’Iva e verificare se l’immobile sia entrato nella sfera dell’impresa con Iva detratta oppure no.

Nel primo caso l’estromissione è fuori campo Iva per l’articolo 2, punto 5 del Dpr 633/72. Qualora invece il fabbricato abbia generato la detrazione dell’Iva l’estromissione rientra nel campo di applicazione dell’imposta. Tuttavia l’operazione è naturalmente esente da Iva in base all’articolo 10, punto 8 bis del Dpr 633/72: il contribuente deve solo verificare se dal momento dell’acquisto o ultimazione della costruzione sia trascorso il periodo di dieci anni; ove tale periodo non fosse passato deve essere rettificata la detrazione Iva nella misura di tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio. In caso di estromissione esente oppure fuori campo Iva occorre verificare anche se nell’ultimo decennio siano state fatte spese incrementative con Iva detratta; anche in questo caso deve essere effettuata la rettifica della detrazione.

L’estromissione dell’immobile dalla sfera dell’impresa individuale non richiede alcun atto, e pertanto non è dovuta l’imposta di registro. L’estromissione dell’immobile strumentale non richiede particolari formalità ma solo comportamenti concludenti. La circolare delle Entrate 39/E/2008 ha precisato che è sufficiente l’annotazione nel libro giornale o nel libro dei cespiti ammortizzabili o registri Iva. Ovviamente se l’estromissione è soggetta a Iva l’imprenditore individuale deve emettere autofattura.

Fonte: Il sole 24 ore autore Gian Paolo Tosoni