La «ditta» estromette i fabbricati all’8%

Impresa individuale: operazioni per i soli immobili strumentali da realizzare entro il 31 maggio 2016
Dopo molti anni, il disegno di legge di stabilità 2016 (almeno nella stesura emergente dagli emendamenti) ripropone alle imprese tutta la gamma delle operazioni che già in passato hanno permesso, a costi fiscali ridotti, di attribuire ai propri soci beni d’impresa se non addirittura, tramite una trasformazione del sodalizio in società semplice, di «decommercializzare» l’attività. 

Dopo che gli emendamenti hanno previsto l’introduzione della possibilità di estromettere l’immobile strumentale dell’imprenditore individuale (operazione ingiustamente dimenticata in sede di prima stesura del ddl), il “panorama” delle opportunità è quello riportato dalla tabella pubblicata in pagina. Lo schema permette di visualizzare chiaramente come solo in alcuni casi le opportunità siano alternative tra loro, essendovi alcuni requisiti specificatamente necessari per alcune operazioni e non per altre. Oltre all’aspetto soggettivo (l’estromissione è prevista per l’impresa individuale mentre assegnazioni, cessioni e trasformazione sono destinati alle società, di persone o di capitali), anche quello oggettivo ha la sua importanza. 

L’estromissione riguarda i soli beni immobili strumentali (per natura o per destinazione) di cui all’articolo 43, comma 2, Tuir, mentre le società possono assegnare ai soci beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione (tra cui «beni merce» o «beni patrimonio») e beni mobili registrati non utilizzati come strumentali. Per la trasformazione in società semplice, l’ente che intende trasformarsi deve avere per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili o di beni mobili registrati.

Anche le date entro cui esercitare l’opzione differiscono, come pure le modalità pratiche: cessione, trasformazione ed assegnazione devono intervenire entro il 30 settembre, mentre l’estromissione (che costituisce una operazione per così dire «interna» non necessitando dell’intervento del notaio), deve essere realizzata entro il 31 maggio 2016. In proposito, con circolare n. 39/E/2008 l’agenzia ha chiarito che quest’ultima opzione si esercita con il «comportamento concludente», che si concretizza nella contabilizzazione sul libro giornale e sul registro dei beni ammortizzabili, in caso di contabilità ordinaria, ovvero solo su quest’ultimo in ipotesi di contabilità semplificata. 

Essa poi si «perfeziona» con l’indicazione in dichiarazione (risoluzione n. 82/E/2009), ovvero con il puntuale pagamento della sostitutiva (risoluzione n. 228/E/2009), che, in questa operazione è sempre dell’8%, essendo le aliquote del 10,5% e del 13% applicabili solo alle società, rispettivamente nei casi in cui l’ente è caratterizzato dalla non operatività in almeno due periodi nel triennio 2013-2015 ovvero vi siano riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione o presenti nel patrimonio della società che si trasforma.

Premesso che per tutte le operazioni in esame è possibile sostituire, per gli immobili, il valore normale con quelle catastalmente determinato, la base imponibile della sostitutiva è costituita dalla differenza tra il valore così determinato ed il costo fiscalmente riconosciuto del cespite; tuttavia, in caso di cessione, il primo termine è costituito dal corrispettivo, il quale, ove inferiore al valore normale (ovvero, su opzione, al catastale) viene sostituito da quest’ultimo.

Rivolgendo l’attenzione verso i destinatari dei beni agevolati, va osservato che trasformazione in società semplice e l’estromissione da parte dell’imprenditore individuale comportano necessariamente l’uscita dei cespiti dal regime d’impresa, mentre la cessione e l’assegnazione, laddove i soci interessati siano imprese, non hanno questo effetto. Ai fini della fiscalità futura degli immobili, è molto importante notare come tanto la trasformazione (circolare n. 112/E/1999) quanto l’estromissione (circolare n. 188/E/1998) non interrompono il quinquennio di possesso di cui all’articolo 67, comma 1, Tuir, oltre il quale il bene può essere ceduto senza determinare plusvalenze imponibili in ambito Irpef. Diversamente, nel caso della cessione o dell’assegnazione, anche laddove i soci destinatari siano persone fisiche, il quinquennio si computa a partire dalla data di effetto dell’operazione. Relativamente alle imposte indirette, nessuna deroga alle regole ordinarie è stata prevista in tema di Iva, mentre, per il registro, si ha un dimezzamento delle aliquote in caso di imposta proporzionale; laddove le ipocatastali sarebbero proporzionali, esse regrediscono ad imposte fisse. Si tratta di prescrizioni che riguardano, essenzialmente, cessioni ed assegnazioni.

Fonte: Il sole 24 ore autore Giorgio Gavelli