Cessione immobili con benefici per patrimonio e utili

L’operazione non «riduce» il capitale
La terza operazione prevista dall'articolo 9 del disegno di legge Stabilità 2016 prevede che le società, oltre ad assegnare gli immobili o trasformarsi in società semplici, possono procedere a una cessione “agevolata” degli stessi ( oltre che dei beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati quali beni strumentali) ai soci.

Sulla plusvalenza da cessione, calcolata per gli immobili potendo applicare il valore catastale, viene versata una imposta sostitutiva delle imposte dirette e dell'Irap pari all'8% per le società operative e 10,5% per quelle non operative, mentre l'Iva si applica in misura ordinaria. 

In alternativa all'Iva se la cessione viene assoggettata ad imposta di registro si beneficia dell'abbattimento alla metà e le imposte ipocatastali sono dovute in misura fissa. Il socio acquirente deve essere tale alla data del 30 settembre 2015

Si tratta di una previsione normativa che dal punto di vista fiscale ottiene comunque il risultato di trasferire l'immobile non strumentale per destinazione al di fuori del perimetro d'impresa, ma le peculiarità della cessione sono molto diverse da quelle della assegnazione. 

Anzitutto con la cessione non vi è alcuna riduzione del patrimonio netto ( come invece si ha nella assegnazione, operazione in cui potrebbe verificarsi una riduzione dello stesso capitale sociale con costi professionali aggiuntivi e tempi più lunghi) , ma semplicemente una permutazione dell'attivo patrimoniale da immobilizzato o circolante ( immobili merce) a liquidità o credito verso il socio. 

Inoltre mentre nell'assegnazione la differenza plusvalente tra costo riconosciuto dell'immobile e valore normale ( o catastale) appare solo nel modello unico non interessando il conto economico, nella cessione la plusvalenza viene iscritta a conto economico a beneficio dell'utile dell'esercizio. 

Poi nel modello Unico vi sarà la variazione in diminuzione atteso che tale plusvalenza è tassata a titolo definitivo con imposta sostitutiva dell' 8% nella generalità dei casi e del 10,5% per le società non operative.

Detto ciò può essere utile riflettere sulla cessione agevolata al posto della assegnazione in determinate situazioni. In primo luogo si pensi alla necessità di far uscire l'unico immobile detenuto dal perimetro sociale a fronte di una compagine societaria formata da due soci. 

Se essi non sono disponibili a intestarsi in comproprietà l'immobile sarà necessario individuare delle poste di conguaglio tra le altre attività o tra le passività, ma non sempre tale indagine porta a risultati praticabili: con la cessione agevolata il problema è superato nel senso che l'operazione non deve necessariamente coinvolgere tutti i soci.

Inoltre un'altra situazione nella quale la cessione agevolata diviene interessante è quella nella quale il valore dell'immobile normale o catastale risulta inferiore a quello fiscalmente riconosciuto. 

È il caso che può manifestarsi per gli immobili rivalutati nel 2008 in condizioni di mercato molto diverse da quelle attuali. Al riguardo si ricorda che la circolare 49/E/2002 aveva ammesso che potesse non sussistere nell'assegnazione base imponibile per applicare l'imposta sostitutiva , senza che ciò inficiasse l'operazione agevolata nel suo complesso. 

Se questa tesi verrà confermata ( e non sembrano emergere motivi per non farlo) , e considerando che le norme sulla assegnazione valgono anche per la cessione agevolata, sembra potersi dire che non è essenziale un risultato plusvalente, potendosi determinare anche uno minusvalente, con la differenza che nella assegnazione la minusvalenza non realizzata non sarebbe comunque deducibile, mentre nella cessione essa è realizzata quindi non sussistono elementi per non ritenerla deducibile.

Ovviamente il ragionamento potrebbe essere fatto anche in una normale cessione di immobili minusvalenti ai soci , senza scomodare la legge di Stabilità 2016, ma la differenza è che le imposte indirette nella operazione agevolata si applicano alla metà e le ipocatastali in misura fissa, e quindi si presenta un risparmio consistente dal punto di vista fiscale. 

Infine non si pongono problemi di affrancamento con imposta sostitutiva del 13% delle eventuali riserve in sospensione d'imposta che nella cessione possono rimanere iscritte.

Fonte: Il sole 24 ore autore Paolo Meneghetti Gianpaolo Ranocchi
Dalla sostitutiva il valore fiscale per il cessionario
In capo al socio la cessione degli immobili effettuata fruendo della disciplina agevolata tracciata dal Ddl di stabilità 2016 presenta alcune peculiarità che vanno analizzate. Innanzitutto va segnalato che l'immobile trasferito acquisisce in capo al socio cessionario un valore fiscale pari a quello che ha determinato la base imponibile ai fini dell'assoggettamento della plusvalenza a imposta sostitutiva in capo alla società.
Tale dato potrebbe differire rispetto al corrispettivo dichiarato in atto in quanto la disposizione prevede espressamente che, ove il corrispettivo sia inferiore al valore normale determinato ex articolo 9 del Tuir o al valore calcolato sulla base alla rendita catastale rivalutata, l'imposta sostitutiva in capo alla società va determinata computando il corrispettivo in misura non inferiore a uno di questi due ultimi valori.
È invece ininfluente, nell'assunzione del costo fiscale del bene in capo al socio, il fatto che la società cedente abbia assoggettato la plusvalenza a un'imposizione ridotta rispetto a quella ordinaria sia riguardo alle cessioni agevolate effettuate da società di capitali sia da società di persone. Il credito della società scaturente dalla cessione potrà essere saldato anche con la rinuncia al credito che il socio eventualmente vanta nei confronti della società a titolo di finanziamenti precedenti. Sono infatti frequenti i casi in i soci hanno in passato finanziato le società con mezzi propri. Ora tali poste potrebbero tornare utili per saldare il corrispettivo dovuto dopo la cessione agevolata. Nella cessione gli immobili trasferiti ai soci privati assumono una data di presa in carico ai fini dell'applicazione dell'articolo 67 del Tuir, coincidente con quella dell'atto notarile. Contrariamente a quanto avviene nell'ambito della trasformazione agevolata in società semplice della società di gestione immobiliare, ciò significa che il socio cui è ceduto l'immobile non eredita la stagionalità della presa in carico del bene considerando anche il periodo di possesso società. Quindi dalla data di cessione agevolata si computa la decorrenza del quinquennio previsto dall'articolo 67 per valutare se la cessione del fabbricato o dell'area agricola plusvalente debba o meno dare origine a un reddito tassabile. Questo è un aspetto che è consigliabile venga valutato con attenzione nella scelta dell'operazione agevolata.
Per la cessione di aree edificabili e di terreni lottizzati, invece, ricordiamo che il periodo di possesso del bene venduto è sempre ininfluente in quanto le plusvalenze realizzate in questi casi sono sempre tassabili ex articolo 67 del Tuir.
Resta, infine, l'aspetto relativo alla tassazione indiretta della cessione dell'immobile al socio. L'agevolazione principale prevista dalla norma consiste nella possibilità di applicare l'imposta di registro in misura proporzionale ridotta al 50%, con base di commisurazione pari al valore catastale rivalutato se inferiore al valore normale del bene. Ciò significa che, al di fuori dell'ipotesi in cui il socio privato possa fruire dell'agevolazione prima casa, nella cessione soggetta a registro l'aliquota graverà per il 4,5% e le ipocatastali saranno dovute in misura fissa (in luogo della proporzionale). L'Iva, invece, resta ordinariamente dovuta per la cessione di immobili (di qualunque genere) effettuate da imprese di costruzione entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori.