Beneficio triplo sull’estromissione

Sì a moltiplicatori catastali, aliquota agevolata e non imponibilità della rivendita

La “privatizzazione” agevolata dell’immobile strumentale dell’impresa individuale, prevista dalla legge di Stabilità 2016 (articolo 1, comma 121 della legge 208/2015), si presenta come operazione di assoluto interesse e da tempo attesa, in particolare (ma non solo) nel settore del commercio.
Molti negozi, uffici, capannoni sono, di fatto, “imprigionati” nel regime d’impresa, a causa dell’alto costo fiscale necessario (in assenza di agevolazioni) per portare a termine l’estromissione. L’ultima opportunità analoga risale al 2008 (articolo 1, comma 37 della legge 244/2007), e da allora diversi imprenditori hanno prolungato “artificialmente” l’esercizio d’impresa proprio in attesa di una deroga alle regole ordinarie.
Vediamo i requisiti necessari e le particolarità emerse in occasione dei precedenti analoghi provvedimenti.
Le date
Iniziamo con il focalizzare le date significative, che sono il 31 ottobre 2015, il 1° gennaio 2016 e il 31 maggio 2016. Il primo termine è quello di riferimento per il possesso degli immobili e, soprattutto per verificare la situazione di strumentalità nell’impresa (successive modifiche non sono, infatti, rilevanti). Per gli immobili riscattati dal leasing (che sono, in genere, fortemente plusvalenti, e quindi di sicuro interesse per l’estromissione agevolata), il riscatto deve essere avvenuto anteriormente al 31 ottobre (risoluzione 188/E/2008). L’esercizio dell’impresa (anche nel regime dei minimi) deve sussistere tanto al 31 ottobre 2015 quanto al 1° gennaio 2016; infatti, la cessazione al 31 dicembre 2015 determinerebbe un “autoconsumo” secondo le regole ordinarie. Il 31 maggio è la scadenza per l’esercizio dell’opzione, i cui effetti, tuttavia, decorreranno dal 1° gennaio. Seguendo quanto riportato dalla circolare 39/E/2008 sappiamo che:

l’unica azienda concessa in affitto o usufrutto, comportando la “sospensione” del regime d’impresa, non permette l’estromissione; 

l’operazione è invece concessa all’erede dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2015, ovvero al donatario, a condizione che essi abbiano proseguito l’attività d’impresa “in continuità” (articolo 58, comma 1 del Tuir). 

Gli immobili strumentali 

Gli immobili che possono formare oggetto di privatizzazione agevolata sono quelli strumentali, tanto per natura (anche se concessi in locazione o comodato ovvero non utilizzati direttamente) quanto per destinazione (non promiscua). Disco rosso per gli immobili merce e per quelli “patrimonio” (articolo 90 del Tuir), mentre l’eventuale regime di comunione non osta all’estromissione della quota dell’imprenditore.

L’articolo 65, comma 1 del Tuir collega la strumentalità all’indicazione nel libro inventari, ovvero, per le imprese in contabilità semplificata, a quella nel libro dei cespiti ammortizzabili (o altra equivalente). Tuttavia ciò non è rilevante per gli immobili strumentali per destinazione acquisiti anteriormente al periodo d’imposta 1992, poiché, in questa ipotesi, la previgente disciplina riconosceva rilievo all’utilizzo di fatto ed esclusivo nell’attività d’impresa. Per cui (Cassazione 22587/2006), un immobile acquisito, ad esempio, nel 1990 e utilizzato strumentalmente nell’attività d’impresa ininterrottamente da tale data può essere estromesso anche se non indicato nel libro inventari, tenendo in considerazione che, in altra occasione, l’Agenzia ha affermato che la strumentalità per destinazione prevale su quella per natura (circolare 57/E/2001).

L’esercizio dell’opzione 

Circa le modalità di esercizio dell’opzione – nozione fondamentale in quanto l’intestazione del bene non muta e, pertanto, non vi è atto notarile – l’Agenzia è chiamata a superare i tentennamenti del passato. Se, infatti, con circolare 39/2008 venne dato rilievo al comportamento concludente (indicazione dell’estromissione nel libro giornale o in quello dei cespiti ammortizzabili) unitamente al pagamento della sostitutiva, con le successive risoluzioni 82/E/2009 e 228/E/2009 il perfezionamento fu riconosciuto una prima volta con l’indicazione in dichiarazione e una seconda volta con il puntuale versamento dell’imposta sostitutiva.

La base imponibile 

La base imponibile della sostitutiva è costituita dalla differenza tra il valore normale dell’immobile e il costo fiscalmente riconosciuto del medesimo, al lordo dell’area pertinenziale (che è fiscalmente separata ma solo ai fini dell’ammortamento). 
La prima agevolazione consiste nella facoltà dell’imprenditore di sostituire al valore normale quello ottenuto applicando i moltiplicatori catastali di cui all’articolo 52 del Dpr 131/1986, il che può determinare l’azzeramento della base imponibile, elemento che, tuttavia, non ostacola l’agevolazione (circolare 39/2008), anche se non può determinare minusvalenze deducibili. In caso contrario, l’imposta dell’8% (sostitutiva di Irpef e Irap - seconda agevolazione) va versata negli stessi termini previsti per l’assegnazione ai soci (60% entro il 30 novembre 2016 e il restate 40% entro il 16 giugno 2017).

La successiva cessione 

Privatizzato il fabbricato, esso potrà essere ceduto con plusvalenza (calcolata a partire dal valore di estromissione) non imponibile Irpef, in tutti i casi in cui l’acquisto (anche in regime d’impresa) sia intervenuto anteriormente al quinquennio di cui all’articolo 67, comma 1 del Tuir (circolare 188/E/98). E questo è il terzo, non trascurabile, beneficio.

Fonte: il sole 24 ore autore Giorgio Gavelli