Chance-assegnazione estesa anche all’imprenditore individuale

La legge di Stabilità 2016 presenta diverse opportunità per trasferire gli immobili dalla sfera imprenditoriale a quella privata. In primo luogo l’articolo 1, comma 115, della legge di Stabilità si interessa delle società prospettando una triplice possibilità.

Queste potranno o assegnare ai soci, con modalità fiscalmente agevolate, tali beni immobili, oppure operare una trasformazione in società semplice o infine cedere agli stessi soci i beni sempre beneficiando di vantaggi fiscali. I beni che sono oggetto di possibile trasferimento sono tutti quelli detenuti , eccezion fatta per quelli strumentali per destinazione, cioè utilizzati nell’esercizio dell’attività produttiva o commerciale. Quindi ad esempio potranno essere assegnati immobili locati, o immobili abitativi iscritti tra le rimanenze per le società che compravendono immobili. Oltre ai beni immobili possono essere assegnati anche autoveicoli non strumentali, ossia veicoli senza i quali l’attività d’impresa non potrebbe essere svolta.

Il meccanismo

Per aderire alla trasformazione agevolata in società semplice è necessario che la società svolga in modo esclusivo o prevalente l’attività di gestione di detti immobili o veicoli. La data ultima per operare la assegnazione o la trasformazione o la cessione è fissata nel 30 settembre 2016, ed è necessario che a quella data non esistano soci nuovi rispetto a quelli sussistenti al 30 settembre 2015. Quando i beni escono dal perimetro dell’impresa normalmente generano una plusvalenza che concorre a formare il reddito, mentre nell’ipotesi della operazione agevolata proposta dalla Stabilità vi sono due vantaggi: da una parte la plusvalenza è tassata con una imposta sostitutiva dell’8% (o 10,5% per società di comodo), dall’altra per determinare il valore normale degli immobili è possibile adottare i moltiplicatori catastali che, di regola, determinano un valore inferiore a quello di mercato. L’operazione è agevolata anche dal punto di vista delle imposte indirette poiché nel caso frequente in cui sia possibile applicare l’imposta di registro, essa viene calcolata alla metà dell’importo ordinaria e le imposte ipocatastali sono addebitate in misura fissa.

Il requisito della strumentalità

Operazione concettualmente analoga è quella riservata dall’articolo 1, comma 121, della legge di Stabilità alle imprese individuali , ma è diverso l’immobile da trasferire alla sfera privata: infatti in questo caso parliamo di immobili strumentali , o per natura (classificati A10, B,C,D, eccetera) , o per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente nell’esercizio d’impresa. Tali immobili, se detenuti alla data del 31 ottobre 2015, possono essere trasferiti alla sfera privata entro il 31 maggio 2016, considerando che l’effetto di tale scelta decorre dal 1° gennaio 2016.

La scelta comporta il pagamento di una imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra valore normale (catastale) e valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile.

Fonte: Il sole 24 ore autore Paolo Meneghetti