Immobili ai soci, tasse più leggere

L’agevolazione quando l’acquisto è avvenuto applicando l’Iva
Le assegnazioni e le cessioni di beni immobili agevolate dalla prossima legge di Stabilità, non saranno soggette alla imposta ipotecaria del 3% e catastale dell’1 per cento. Lo prevede un emendamento approvato dalla commissione Finanze della Camera. 

La norma riguarda i fabbricati strumentali per natura la cui estromissione, qualora questi siano stati acquistati in regime di Iva, rientra nel campo di applicazione di tale imposta e quindi si applicherebbero le imposte ipotecarie e catastali del 3% e del 1 per cento. L’esclusione di queste rende ancor più conveniente l’estromissione degli immobili dalla sfera dell’impresa.

Si tratta della previsione di assegnare o cedere i beni immobili ai soci. Tale agevolazione riguarda soprattutto la tassazione diretta derivante dall’operazione, applicando l’imposta sostituiva del 8% sulla plusvalenza calcolata, adottando però il valore catastale; l’imposta sostituiva è incrementata al 10,5% se la società è stata non operativa in almeno due anni compresi nel triennio 2013-2015. Ma la questione risolta con il nuovo emendamento riguarda le imposte indirette. La norma della legge di Stabilità 2016 non dispone regole particolari per la applicazione dell’Iva e quindi si applicano le norme a regime, mentre se per l’estromissione o cessione è dovuta l’imposta di registro proporzionale, questa è ridotta del 50 per cento. Al fine di stabilire le modalità di applicazione dell’Iva si devono applicare le disposizioni di cui all’articolo 2, punti 5 e 6 del Dpr 633/1972. Se l’ immobile è entrato nella sfera dell’impresa senza detrazione dell’Iva, perché ad esempio fu acquistato prima del 1973 oppure perché fu acquistato da un privato, oppure ancora perché l’Iva non fu detratta ex articolo 19 del decreto Iva (situazione ricorrente solo per i fabbricati abitativi), la destinazione dell’immobile a finalità estranee all’esercizio dell’impresa è considerata una non cessione e quindi si applica l’imposta di registro ma non l’Iva. In questo caso non c’è il problema delle imposte ipotecarie e catastali, poiché l’imposta di registro che si applica dal 2014 esclude l’applicazione di queste se non nella misura fissa di 50 euro cadauna. L’imposta di registro invece si applica nella misura della metà e quindi normalmente nella misura del 4,5% o dell’1% se si tratta di abitazione assegnata o ceduta al socio come prima casa. Se invece il fabbricato è entrato nella sfera dell’impresa con Iva detratta allora deve essere assegnato o ceduto in ambito Iva. L’obbligo della applicazione di questa imposta sussiste solo in caso di impresa di costruzione che assegna o cede il fabbricato entro cinque anni dalla ultimazione, mentre negli altri casi la assegnazione o cessione è esente da Iva ex articolo 10 punto 8-bis o 8-ter del Dpr 633/1972. In presenza di estromissione di fabbricati abitativi l’operazione è esente, ma per questi si applica comunque il registro nella misura analoga a quella che si applicherebbe se fossero stati acquistati con Iva non detratta. Invece la questione cambia per i fabbricati strumentali. Per tali beni, sia in caso in cui la società applichi l’Iva in sede di assegnazione o cessione ai soci, sia nel caso in cui applichi l’esenzione da Iva si applicherebbe l’imposta catastale del 1% e quella ipotecaria del 3%. L’emendamento alla legge di Stabilità esclude l’applicazione di tali imposte, per cui se la società sceglie l’esenzione da Iva non deve assolvere né l’imposta ipotecaria né quella catastale e quindi non paga nulla a titolo di imposte sui trasferimenti. L’assegnazione dei beni ai soci è fuori campo Iva se l’imposta non fu detratta a monte (circolare 40 del 13 maggio 2002, punto 1.3.6). 

Per i fabbricati abitativi l’assegnazione dei medesimi è esente da Iva da parte delle imprese di gestione (articolo 10, punto 8 bis); se l’Iva non è stata detratta l’operazione può essere considerata fuori campo Iva in forza del punto 5 dell’articolo 2, piuttosto che esente da Iva ex articolo 10 punto 27 quinques. Si ricorda che in tutti i casi in cui l’immobile esce dalla sfera dell’impresa senza applicazione dell’Iva (operazione non soggetta o esente) occorre verificare se nel decennio sia stata detratta l’Iva, vuoi in sede di acquisto o costruzione, oppure per spese incrementative. In tal caso si deve rettificare e cioè versare l’Iva nella misura di tanti decimi quanto sono gli anni mancanti al compimento del decennio.

Fonte: Il sole 24 ore autore Giorgio Gavelli-Gian Paolo Tosoni
L’ESEMPIO
L’impatto del nuovo regime
Alfa Srl assegna ai propri due soci A e B (persone fisiche), ciascuno titolare di una quota del 50%, un capannone industriale acquistato nel 2010 con Iva regolarmente detratta.
Oltre all’imposta sostitutiva (Ires e Irap) dell’8% sulla differenza (eventuale) tra valore catastale e costo fiscalmente riconosciuto, Alfa sceglie di applicare sul valore di assegnazione (ipotizzato pari a 500.000 euro) l’Iva ad aliquota ordinaria in luogo della esenzione che sarebbe il regime naturale. Per questo motivo viene emessa fattura al 22% e si paga l’imposta di registro in misura fissa.
Prima dell’emendamento, l’operazione scontava le imposte ipotecarie e catastali complessive del 4%.
A seguito dell’emendamento approvato in Commissione Bilancio della Camera, le imposte ipocatastali si applicano in misura fissa (200 euro ciascuna).
Il risparmio d’imposta è il seguente:
(500.000*4%) – (200*2) = 20.000 – 400 = 19.600 euro