Immobili, la data d’acquisto è rilevante

Per gli immobili strumentali acquistati dall’imprenditore individuale a partire dal 1992, l’estromissione è di interesse solo se l’immobile è stato iscritto nei registri contabili.

Invece, per i beni strumentali per destinazione acquistati prima del 1992, la qualifica di bene relativo all’impresa dipende solo dall’utilizzo a tale fine, a prescindere dalla avvenuta contabilizzazione dello stesso. Tanto a condizione che l’imprenditore non si sia già avvalso di una legge precedente sull’estromissione agevolata. Le pronunce della Cassazione hanno tuttavia creato più di un dubbio in proposito, generando la necessità di chiarimenti in vista della prossima approvazione della legge di stabilità 2016.

Nel testo attuale del disegno di legge di stabilità 2016 è stata introdotta la facoltà per gli imprenditori individuali di estromettere gli immobili strumentali, con il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’8% commisurata alla differenza tra il valore normale del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto. Si tratta di una disciplina che mancava da tempo, nonostante fosse stata più volte sollecitata dagli operatori.

Questa facoltà vale per gli immobili posseduti alla data del 31 ottobre 2015 e si esercita con il pagamento dell’imposta sostitutiva da effettuarsi entro il 31 maggio 2016. L’opzione determina la fuoruscita del bene dal circuito aziendale a far data dal primo gennaio 2016. Per avvalersi della futura disposizione occorre pertanto che l’imprenditore sia in attività tanto al 31 ottobre scorso quanto al primo gennaio 2016. Le imprese costituite dopo il 31 ottobre e quelle cessate prima dell’anno prossimo, dunque, non rientrano nella sfera applicativa di legge. Si ritiene inoltre che, in caso di unica azienda data in affitto, difettando la condizione di imprenditore in capo al locatore, l’estromissione non sia ammessa.

A quest’ultimo riguardo, dovrà essere chiarito se la previsione in itinere vale in caso di affitti posti in essere dal primo gennaio 2016, poiché l’unica condizione sembra essere la sussistenza della qualità di imprenditore alla fine di ottobre.

Non rileva la natura del diritto reale vantato dall’imprenditore. Dovrebbe infatti essere ammessa l’opzione anche per il soggetto che vanta il diritto di usufrutto sul bene e per i beni in comproprietà.

Diversamente dalle norme precedenti, questa volta è possibile estromettere sia beni strumentali per destinazione che beni strumentali per natura.

Per individuare i beni interessati, va ricordato che la disciplina di riferimento è cambiata con la legge n. 413/1991. A partire dal primo gennaio 1992, infatti, gli immobili si considerano relativi all’impresa solo se contabilizzati nei registri (libro inventario o beni ammortizzabili o registro acquisti). Per i beni acquistati entro la fine del 1991, invece, resta applicabile la normativa precedente, con l’effetto che l’immobile strumentale per destinazione è tale se utilizzato esclusivamente per l’attività commerciale, a prescindere dalla sua contabilizzazione. Al contrario, l’immobile strumentale per natura posseduto ante 1992 è d’impresa solo se annotato nei registri.

In tale quadro di chiarezza, ha pertanto destato forti perplessità la Cassazione che, nelle sentenze 772/2011 e 22587/2006, ha apparentemente affermato che l’immobile strumentale per destinazione è sempre relativo all’impresa anche se non contabilizzato, diversamente dall’immobile strumentale per natura.

Il punto è che nel ragionamento della Corte non compare mai il riferimento alla data di acquisto del bene. Ciò ha lasciato supporre che la Cassazione abbia inteso affermare un principio di carattere generale. Così tuttavia non può essere. In primo luogo, esaminando con attenzione i casi risolti dalla Suprema corte, si evince che gli immobili interessati erano stati acquisiti prima del 1992, sebbene per l’appunto tale circostanza non sia stata in alcun modo valorizzata. Inoltre, è sufficiente leggere l’articolo 65, comma 1, del Tuir per accorgersi che la condizione dell’iscrizione in contabilità è prescritta per tutte le tipologie di immobili strumentali.

Va pertanto ribadito che per le unità possedute a partire dal 1992 il bene è d’impresa solo se contabilizzato, sia che si tratti di strumentalità per natura che per destinazione.

Fonte: Il sole 24 ore autore Luigi Lovecchio