Strumentalità, la verifica va fatta all’assegnazione

Mancanza della strumentalità diretta decisiva all’atto dell’assegnazione, della cessione o della trasformazione in società semplice. È questo, alla luce dei precedenti chiarimenti delle Entrate, il presupposto oggettivo necessario per fruire del trattamento agevolato previsto dalla legge di Stabilità 2016. 
I beni immobili o registrati 

Il regime fiscale di favore per i beni a ceduti o assegnati è subordinato al fatto che siano presenti i presupposti previsti dalla legge. Deve trattarsi di beni immobili non strumentali per destinazione o di beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa.

La gestione immobiliare 

Va subito evidenziato che gli immobili di proprietà della società di gestione immobiliare detenuti per la locazione sono da considerare agevolabili a prescindere dalla destinazione catastale. L’agenzia delle Entrate ha infatti ritenuto in passato che questi immobili siano oggetto e non strumento dell’attività di gestione immobiliare e, come tali, assegnabili in via agevolata (Cassazione, sentenza 1367 del 13 ottobre 1983).

I terreni agricoli 

I terreni agricoli utilizzati per la coltivazione o l’allevamento di animali, secondo la circolare 112/E/1999, devono invece considerarsi strumentali per destinazione e come tali, quindi, non agevolabili.

La data della destinazione 

Un aspetto fondamentale, al fine di valutare se il regime fiscale agevolato sia o meno accessibile, è individuare in quale momento si debba procedere a valutare la destinazione del bene. A questo riguardo, nella circolare 112/E/1999 è stato chiarito che la natura del bene per l’identificazione del regime fiscale va apprezzato nel momento in cui si procede all’assegnazione, cessione o trasformazione. Ne consegue quindi che gli immobili che al 1° gennaio 2016 non potrebbero fruire del regime agevolato in quanto strumentali per destinazione potranno rientrare nel perimetro tracciato dalla norma se alla data in cui si procede all’operazione non saranno utilizzati dalla società nello svolgimento della propria attività caratteristica. Al riguardo è da ritenere che si debba procedere a un’analisi sostanzialistica della situazione a nulla rilevando, ad esempio, il fatto che nell’immobile risulti essere meramente ubicata la sede legale della società se l’immobile non è effettivamente utilizzato dalla società per la propria attività d’impresa. Se questo orientamento sarà confermato, quindi, ci sarà il tempo necessario per attuare gli interventi necessari per accedere al regime fiscale agevolato. 

Beni agevolabili e non 

Vi saranno diversi casi, peraltro, in cui le società avranno in carico alla data di effetto dell’operazione di assegnazione, cessione o trasformazione, beni (tipicamente immobili) sia agevolabili sia non agevolabili. In questi casi, dovendo, magari per motivi di perequazione tra soci, procedere ad assegnare o cedere beni agevolabili e non, che cosa succede? Molto semplicemente accadrà che le operazioni che avranno oggetto beni con le caratteristiche previste dalla legge di Stabilità 2016 fruiranno del regime agevolato, mentre negli altri casi di dovranno necessariamente adottare le regole ordinarie in tema di determinazione del valore, tassazione diretta e indiretta. Ciò comporterà molti svantaggi ma anche un vantaggio che consiste nel fatto di poter fruire in questi casi, per ridurre l’eventuale plusvalenza generata, delle perdite pregresse riportate e non dedotte. 

Fonte: Il sole 24 ore autore P.Me. G.Ra.