Comodato, sconto limitato a chi ha due case

In sede di versamento dell’acconto Imu/Tasi 2016 occorre tenere conto delle modifiche apportate dalla legge di Stabilità 2016 alle abitazioni date in comodato a parenti, ricordandosi anche che l’acconto deve essere corrisposto in base alle aliquote e alle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente. 
I comodati nel 2016 vanno considerati come abitazioni “ordinarie” che godono della riduzione al 50% della base imponibile, sia ai fini Imu che Tasi, a condizione che non si tratti di abitazioni di lusso (A/1, A/8 e A/9). Sinteticamente, la riduzione spetta a condizione che il comodante possieda al massimo due abitazioni che insistono nello stesso Comune, di cui una utilizzata come propria abitazione principale e l’altra concessa con contratto di comodato registrato a un parente in linea retta di primo grado (padre/figlio) che la utilizza come propria abitazione principale.

Nel 2015 la situazione si presentava variegata. Da un lato, vi erano Comuni che avevano previsto per via regolamentare l’assimilazione all’abitazione principale, seguendo una delle due alternative previste dalla normativa, ovvero l’assimilazione limitatamente alla quota di rendita catastale non eccedente i 500 euro o, in alternativa, a condizione che il comodatario appartenesse a un nucleo famigliare con Isee non superiore a 15.000 euro annui. Queste assimilazioni non operano più per legge e l’eventuale previsione regolamentare, se non espressamente abrogata dal Comune, deve intendersi comunque tacitamente abrogata.

Queste abitazioni potranno accedere nel 2016 alla riduzione del 50% della base imponibile oppure potranno essere assoggettate senza alcuna agevolazione, perché, ad esempio il comodante possiede tre abitazioni. In entrambi i casi si pone il problema dell’aliquota da utilizzare in sede di acconto. Non trattandosi più di ipotesi di assimilazione all’abitazione principale, l’aliquota da utilizzare è quella ordinaria stabilita dal Comune nel 2015, salvo che il Comune non abbia deliberato nel 2016 un’aliquota specifica più bassa, che potrebbe in linea teorica arrivare al 4,6 per mille. In quest’ipotesi, a stretto rigore, in sede di acconto occorrerebbe far comunque riferimento all’aliquota ordinaria, salvo poi utilizzare il maggior versamento effettuato in sede di saldo. Si ritiene tuttavia che la previsione recata nell’articolo 13, comma 13 bis, Dl n. 201/2011, secondo cui l’acconto è versato sulla base delle aliquote delle detrazioni dell’anno precedente, debba intendersi come norma posta a tutela dell’affidamento del contribuente, a fini di semplificazione. Ne consegue che dovrebbe essere consentito al contribuente rinunciare alla suddetta regola, applicando da subito le più favorevoli misure deliberate dal Comune per il 2016. 

Vi sono poi i Comuni che nel 2016 anziché disporre l’assimilazione regolamentare hanno deciso di prevedere un’aliquota ridotta. In questo caso occorre verificare se si rispettano contemporaneamente i requisiti previsti dalla delibera comunale e quelli previsti dalla legge statale. Se i parametri locali e quelli nazionali coincidono, allora si utilizzerà l’aliquota ridotta comunale beneficiando della riduzione al 50% della base imponibile. Se, al contrario, si rispettano solo i parametri comunali, perché ad esempio il Comune non aveva posto un limite al numero delle abitazioni possedute dal comodante, allora si utilizzerà l’aliquota comunale, utilizzando la base imponibile piena.

Infine, va precisato, che le agevolazioni per le abitazioni concesse in comodato si estendono anche alle pertinenze. Volendo aderire alla tesi ministeriale espressa nella risoluzione n. 1/DF del 17 febbraio 2016, la riduzione della base imponibile opera però nei limiti comunque fissati dall’articolo 13, comma 2 del Dl n. 201/2011 in base al quale per pertinenze si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità a uso abitativo.

Fonte: Il sole 24 ore autore Luigi Lovecchio Pasquale Mirto