La detrazione Iva all’acquisto «pesa» sull’assegnazione ai soci

Il prelievo dipende dal trattamento originario dell’immobile
Nelle procedure di assegnazione o cessione agevolata degli immobili ai soci, come pure per la trasformazione agevolata in società semplice, nonché per l’estromissione del fabbricato dalla sfera dell’impresa individuale, l’imposizione indiretta dipende dal regime Iva applicabile. L’articolo 1, commi 115 e seguenti della legge 208/2015, nulla dice in materia di Iva e quindi devono essere applicate le disposizioni a regime ai punti 5 e 6 dell’articolo 2 del Dpr 633/1972. Tali disposizioni prevedono che la destinazione di beni a finalità estranee dell’impresa nonché l’assegnazione dei beni ai soci (risoluzioni 194/E/2002 e 191/E/2009) sono soggette a Iva se all’atto dell’acquisto sia stata operata la detrazione dell’imposta (articolo 19 del decreto Iva). 

Quindi è necessaria una prima indagine se all’atto dell’acquisto del fabbricato o dell’area edificabile sia stata detratta l’Iva, risalendo fino al 1973 anno di introduzione dell’Iva. In caso di operazioni straordinarie (esempio conferimento di azienda, fusione, successione o donazione d’azienda) occorre risalire al dante causa. Non rilevano interventi di riparazione o recupero edilizio per i quali l’avvenuta detrazione deve essere regolata dalla rettifica della detrazione, se tali interventi sono stati eseguiti negli ultimi dieci anni (circolare 40/E/2002).

Qualora l’immobile sia entrato nella sfera dell’impresa con Iva detratta, l’estromissione deve avvenire in ambito Iva. Se l’immobile viene assegnato da un’impresa che lo ha costruito e abbia detratto l’Iva da meno di cinque anni, l’estromissione comporta la distinta applicazione dell’imposta, mentre invece se l’ultimazione è avvenuta da oltre cinque anni la fuoriuscita del bene può avvenire in esenzione da Iva ai sensi dell’articolo 10, del Dpr 633/1972, punto 8-bis per le abitazioni e punto 8-ter per gli altri fabbricati. Le aree edificabili entrate con Iva detratta escono sempre con l’applicazione dell’Iva. In presenza di trasformazione ed estromissione da parte dell’imprenditore individuale deve essere emessa una autofattura, mentre in caso di assegnazione e cessione la fattura deve essere intestata al socio. Qualora si tratti di fabbricati merce e l’impresa assegnataria abbia per oggetto dell’attività propria dell’impresa la costruzione e vendita dei predetti fabbricati, l’esenzione fa scattare il pro-rata. In tutti i casi diversi dalla cessione si pone il problema di stabilire la base imponibile da indicare in fattura. Il problema ha scarsa rilevanza se l’operazione è fuori campo o esente, al di fuori delle ipotesi di pro-rata, in quanto la base imponibile diviene irrilevante. Invece qualora l’operazione abbia qualche effetto ai fini Iva occorre essere precisi nello stabilire l’ammontare imponibile o esente dell’operazione. Nella fattispecie, l’articolo 13, comma 2, lettera c) del decreto Iva prevede che la base imponibile sia determinata «dal prezzo di acquisto, o in mancanza, dal prezzo di costo dei beni determinati al momento in cui si effettuano tali operazioni».

Le interpretazioni di questa disposizione (mai chiarita dall’Agenzia) oscillano tra una sorta di «valore residuo del bene al momento del prelievo considerando l’usura» (Assonime circolare n. 42/2009), oppure a una specie di valore di mercato (Corte di giustizia, sentenze 8 novembre 2012 causa C-299/11 e 8 maggio 2013 causa C-142/12). Letteralmente la norma conduce ad adottare il costo di costruzione a oggi, ma nella filosofia della operazione potrebbe anche starci il valore catastale che in sede di assegnazione ha natura di valore normale. Su questo l’agenzia delle Entrate dovrebbe fornire un indirizzo ufficiale.

Per le assegnazioni di fabbricati abitativi esenti da Iva si applica l’imposta di registro nella misura del 50% (e le ipocatastali a 50 euro cadauna), mentre per i fabbricati strumentali (imponibili o esenti) sono dovute solo le imposte di registro ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro cadauna.

Così pure se il fabbricato di qualsiasi categoria catastale è pervenuto all’impresa fuori campo Iva si applica l’imposta di registro nella misura del 50 per cento.

In entrambi i casi e cioè sia quando il fabbricato viene estromesso esente da Iva, che fuori campo Iva scatta la rettifica della detrazione ai sensi dell’articolo 19 del Dpr 633/1972 in ragione dei decimi mancanti al compimento del decennio. Questo obbligo scatta quando siano state eseguite spese incrementative oppure quando l’Iva sia stata detratta all’acquisto o costruzione a partire dall’anno 2006. L’Iva dovuta a titolo di rettifica deve essere versata in sede di dichiarazione annuale entro il 16 marzo 2017. Invece l’Iva applicata in trasparenza in fattura o autofattura nei casi previsti è dovuta in sede di liquidazione periodica di competenza.

Per l’imprenditore individuale l’estromissione ha effetto dal 1° gennaio 2016, e di conseguenza occorre rettificare le fatture eventualmente emesse con Iva per il fabbricato locato da inizio anno (risoluzione 390/E/2008).

Fonte: Il sole 24 ore autore Giorgio Gavelli, Gian Paolo Tosoni