Assegnazione, l’acquisto decide l’Iva

Non è necessario emettere fattura se il bene è entrato in società senza detrarre l’imposta
L’inquadramento Iva delle assegnazioni agevolate dipende da come è avvenuta, a suo tempo, l’acquisizione dell’immobile. Se l’operazione assume rilevanza ai fini Iva, si applicheranno le regole ordinarie. L’imposta di registro, quando proporzionale, è dimezzata, trovando applicazione le regole di determinazione del valore normale previste per le dirette, mentre le ipocatastali viaggiano sempre a misura fissa. 

La circolare 26/E/2016 conferma, in linea con la Corte di giustizia Ue (cause C-322/99 e C-323/99), che l’assegnazione ai soci configura un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa. Ne consegue che l’operazione, come nell’autoconsumo, è fuori dal campo di applicazione dell’imposta quando questa è stata integralmente non detratta all’atto dell’acquisto. Pertanto l’assegnazione non sarà soggetta a Iva e non dovrà essere emessa fattura, se l’immobile:

è stato acquistato prima del 1973 (anno d’introduzione dell’Iva);

è stato acquisito presso un soggetto privato;

è stato acquistato con Iva interamente non detratta.

L’Agenzia – richiamando gli articoli 19, 19-bis1 e 19-bis2 del Dpr 633/72 – fa riferimento a tutte le “tipologie” d’indetraibilità. In simili casi, bisognerà comunque fare attenzione anche a eventuali “accadimenti” successivi all’acquisto. Se, per esempio, si è poi proceduto a una rettifica della detrazione a favore, allora l’effettiva indetraibilità non è risultata totale, con conseguente rilevanza Iva della successiva assegnazione.

L’immobile può essere stato acquistato anche in regime di esenzione. A parere di chi scrive, l’eventuale e successiva assegnazione ai soci è un’operazione rilevante agli effetti del tributo, per la quale troveranno applicazione le regole ordinarie. Il che significa, innanzitutto, distinguere gli immobili abitativi dagli strumentali (secondo la categoria catastale):

per i primi, la regola generale è l’esenzione, salvo il caso dell’impresa costruttrice o di ripristino che assegna entro cinque anni dalla “chiusura” dell’intervento, oppure oltre tale termine, ma solo previa espressa opzione in atto. La possibilità di optare per l’Iva sussiste anche nel caso degli abitativi destinati ad alloggi sociali; 

anche per gli strumentali il regime naturale è l’esenzione, salvo il caso dell’impresa di costruzione o ripristino che cede entro cinque anni dall’ultimazione dell’intervento (Iva per obbligo). Negli altri casi, è sempre possibile optare per l’applicazione dell’Iva in atto, ciò comportando, quando possibile, l’applicazione del reverse charge. 

La cessione 

A differenza dell’assegnazione, rileva ai fini Iva la cessione di un bene acquisito prima del 1973 o presso un privato, nonché in caso di mancata detrazione integrale. Inoltre, se si tratta d’indetraibilità (integrale) da pro rata o oggettiva, la cessione sarà esente, ma dovrebbe trovare applicazione l’articolo 10, n. 27-quinquies, del Dpr 633/72. 

In passato, il fisco ha negato l’applicazione di tale norma in caso di opzione per la dispensa degli adempimenti ai sensi dell’articolo 36-bis del Dpr 633/72 (circolare 328/1997). Alle medesime conclusioni era pervenuta in relazione agli acquisti effettuati da privati e in esenzione (risoluzione 194/E/2002).

I terreni 

Per i terreni la questione è più semplice: le assegnazioni di terreni agricoli sono sempre operazioni escluse dal campo di applicazione dell’Iva, mentre quelle di aree edificabili scontano il tributo in misura ordinaria sempre se “entrate” con Iva.

Il registro 

Per l’imposta di registro, la circolare 26/E precisa, oltre alle misure applicabili, che la base imponibile è determinata con le regole previste per la determinazione del valore normale delle assegnazioni e conferma l’impossibilità dell’accertamento in caso di corrispettivo dichiarato in atto almeno pari al valore catastale.

Fonte: Il sole 24 ore autori Matteo Balzanelli-Massimo Sirri-Gian Paolo Tosoni
L’IMMOBILE STRUMENTALE IN LEASING
01 IL CASO
Gamma Srl riscatta un fabbricato in base a un contratto di leasing il 20 luglio 2010. Prezzo di riscatto 50mila euro, Iva 10mila. Inoltre, nel 2012 viene effettuato un intervento di recupero (che comporta un incremento) per 100.000 euro, Iva 21.000 euro
02 L’ASSEGNAZIONE
Nel 2016 la società assegna il fabbricato ai soci in esenzione da Iva (articolo 10, punto 8-ter, Dpr 633/72). L’applicazione dell’Iva è analoga sia che venga effettuata la cessione esente da Iva ai soci che la trasformazione in società semplice
03 LA RETTIFICA
La rettifica della detrazione porta ai seguenti risultati:
Iva sull’acquisto 4/10 di 10.000 = 4.000 euro
Iva sulle spese incrementative 6/10 di 21.000 = 12.600 euro
Il totale di 16.600 euro va versato in sede di dichiarazione Iva annuale entro il 16 marzo 2017.
Il documento emesso, esente da Iva, deve evidenziare il valore del fabbricato corrispondente al prezzo di costo (compresi i canoni di leasing) determinato al momento dell’estromissione.
LA CASA COSTRUITA DALL’IMPRESA
01 IL CASO
Alfa Srl assegna al socio Mario Rossi un immobile di categoria A/2, con rendita catastale di 1.000 euro. La casa era stata costruita direttamente da Alfa e l’Iva afferente la realizzazione era stata detratta. I lavori erano finiti nel 2000
02 L’IVA
Dato che l’Iva sui costi di costruzione è stata detratta, l’assegnazione rileva ai fini dell’imposta. Trattandosi di un immobile abitativo ultimato da oltre cinque anni il regime di default è l’esenzione. Alfa, pur potendo optare per l’Iva, assegna l’immobile esente da Iva
03 REGISTRO
e IPOCATASTALI
Trattandosi di un abitativo assegnato in esenzione da Iva, viene meno l’alternatività Iva-registro. L’imposta di registro si applica in misura del 9%, ridotta al 4,5% (1% se presenti i requisiti prima casa).
Alfa sceglie di effettuare l’assegnazione considerando il valore catastale dell’immobile. Tale valore può essere utilizzato anche ai fini del registro che ammonterà quindi a 5.670 euro (1.000 x 126 x 4,5%).
Le ipocatastali si applicano sempre in misura fissa; in questo caso 50 + 50 euro.
IL CAPANNONE ACQUISTATO CON IVA DETRATTA
01 IL CASO
Beta Spa intende effettuare l’assegnazione di un capannone (D/1). La rendita catastale è pari a 10mila euro. L’immobile era stato acquistato nel 1990, portando in detrazione la relativa Iva
02 L’IVA
Dato che l’Iva sull’acquisto è stata detratta, l’assegnazione dell’immobile rileva ai fini dell’imposta. Trattandosi di uno strumentale, il regime di default è quello dell’esenzione, salva la possibilità di optare per l’Iva. Beta assegna l’immobile esente da Iva. Essendo fuori dal periodo decennale di tutela fiscale non vi sono “problemi” di rettifica, salvo su eventuali spese incrementative effettuate in questo periodo
03 REGISTRO
E IPOCATASTALI
Trattandosi di uno strumentale assegnato in esenzione da Iva, si applica l’imposta di registro in misura fissa (200 euro). In questo caso scatta, infatti, il criterio di alternatività Iva-registro, in base al quale i trasferimenti di beni immobili soggetti a Iva scontano l’imposta di registro in misura fissa. Le ipocatastali si applicano in misura fissa, in questo caso 200 + 200 euro.