Più tempo per le estromissioni degli immobili strumentali

Nuova chance per le estromissioni degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale.

La legge 232/2016 ha infatti esteso tale facoltà agli immobili posseduti al 31 ottobre 2016 con opzione da esercitarsi entro maggio. La disciplina di legge, che replica una disposizione recata nella legge 208/2015, ha precisi requisiti oggettivi e soggettivi. Sotto il profilo oggettivo deve trattarsi di immobili strumentali per natura o per destinazione, posseduti in regime d’impresa alla data del 31 ottobre 2016. Sono immobili strumentali per destinazione le unità immobiliari esclusivamente destinate all’esercizio d’impresa. Appartengono invece agli immobili strumentali per natura, i fabbricati che hanno destinazione catastale diversa da quella abitativa. Vi rientrano, tra gli altri, gli immobili locati a terzi e quelli inutilizzati.

Sono invece esclusi dall’estromissione le unità destinate alla vendita (beni merce) e gli immobili patrimonio, ovverosia le unità a destinazione catastale abitativa non direttamente utilizzate dall’impresa.

Per verificare se si tratta di immobili relativi all’impresa, per quanto concerne gli immobili strumentali per natura, è sufficiente accertarsi che siano contabilizzati nei libri aziendali. Per le unità strumentali per destinazione occorre invece rilevare la data di acquisizione delle stesse. Se il bene è stato acquistato prima del 1° gennaio 1992, lo stesso è considerato bene d’impresa a prescindere dall’avvenuta contabilizzazione. Se invece il fabbricato è stato acquistato dopo tale data, l’estromissione è di interesse solo se il bene è stato annotato nei libri contabili.

Sotto il profilo soggettivo deve trattarsi di fabbricato strumentale posseduto da un imprenditore individuale. Tale qualifica deve inoltre sussistere sia alla data del 31 ottobre 2016 sia a quella del 1° gennaio 2017. Ne consegue, ad esempio, che se l’impresa ha cessato l’attività il 31 dicembre 2016 non potrà fruire dell’opportunità. Lo stesso dicasi per il soggetto che ha affittato l’unica azienda, in quanto ha perso, seppure temporaneamente, la qualifica imprenditoriale. Fa eccezione l’ipotesi dell’imprenditore deceduto dopo il 31 ottobre 2016, con prosecuzione dell’attività da parte dell’erede. In questo caso, l’erede (ma lo stesso vale per il donatario) può esercitare la facoltà in questione, pur non possedendo l’immobile al 31 ottobre scorso (circolare n. 26/E del 2016). È inoltre ammessa l’estromissione per le imprese che cessano anche nei primi mesi del 2017, poiché i relativi effetti decorrono dal 1° gennaio di quest’anno.

Il costo è rappresentato dall’imposta sostitutiva dell’8% calcolata sulla plusvalenza teorica derivante dalla differenza tra il minore tra il valore di mercato e il valore catastale dell’immobile, da un lato, e il costo fiscalmente riconosciuto, dall’altro. Tale imposta sostituisce le imposte sui redditi e l’Irap. Non vi sono agevolazioni Iva, anche se nella quasi totalità dei casi l’operazione è esente per tale tributo. L’estromissione esplica effetti anche in assenza di imposte da versare.

Una volta accertati i requisiti soggettivi e oggettivi, il primo passo consiste nell’esercitare l’opzione mediante fatti concludenti. Questi possono essere rappresentati dall’emissione dell’auto fattura e/o dalla contabilizzazione del prelievo del bene immobile entro il 31 maggio prossimo. Il pagamento si effettua per il 60% entro il 30 novembre 2017 e per il restante 40% entro il 16 giugno 2018.

L’opzione si perfeziona con l’indicazione nel modello Unico dell’anno prossimo del valore del bene e della relativa imposta sostitutiva. La mancata compilazione del riquadro può essere sanata, al più, con la presentazione della dichiarazione “tardiva”, entro 90 giorni dalla scadenza ordinaria.

Fonte: Il sole 24 ore autore Luigi Lovecchio