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martedì 3 ottobre 2017

LOCAZIONI BREVI. IN ATTESA DEI CRITERI CHE INDIVIDUANO L’ATTIVITÀ IMPRENDITORIALE

Il regolamento non è stato ancora emanato
Premessa – Il D.L. 50/2017 (convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017), oltre a disporre in capo agli intermediari immobiliari ovvero ai soggetti che gestiscono portali telematici (AIRBNB) che intervengono nella stipula di contratti di locazione breve specifici obblighi informativi nonché di ritenuta diretta della Cedolare secca del 21%, ha individuato una nuova definizione di locazione breve; per contratti di locazione breve si intendono ora i contratti stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. Anche la fornitura di servizi accessori finora considerata quale discriminante per individuare la corretta tassazione a cui assoggettare i redditi derivanti dalle locazioni brevi viene ora ricompresa nell’alveo delle locazioni in commento.
Le disposizioni normative di cui alle novellate locazioni brevi demandano ad un regolamento ministeriale da adottare “entro 90 giorni dall’entrata in vigore della Legge in commento, la definizione dei criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di cui al T.U.I.R., avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.
Al momento tale regolamento non è stato ancora emanato; andiamo però ad analizzare quelli che finora sono stati i principali orientamenti di prassi in materia e che hanno ad oggi permesso di individuare la linea di demarcazione tra 
redditi fondiari (art.37 T.U.I.R.);
diversi (art.67 T.U.I.R);
e di impresa (art.55 T.U.I.R.).
Il Ministero dell’economia, con la Risoluzione 31.12.1996, prot. N°9/1916, aveva precisato che la fornitura anche abituale, di appartamenti ammobiliati e camere mobiliate verso un determinato corrispettivo, non accompagnata da servizi accessori, non è idonea a integrare gli estremi necessari per la configurabilità di un’attività imprenditoriale. Ciò in quanto nella fattispecie, la causa giuridico-economica del particolare rapporto che si viene a costituire tra l'affittacamere e il villeggiante, è riconducibile alla fattispecie tipica del contratto di locazione con il quale il locatore si obbliga dietro corrispettivo a far godere al locatario ed a tempo determinato, un bene immobile, a nulla influendo l'eventuale possesso da parte del primo dell’autorizzazione amministrativa prescritta in materia dell'art. 108 del testo unico della legge di pubblica sicurezza. Dunque in primis la variabile discriminante che permette di individuare la tipologia di reddito, se fondiario o commerciale era la prestazione di servizi accessori quali ad esempio la fornitura della biancheria. 
La prestazione di servizi accessori quali la consegna o il rinnovo della biancheria o il riassetto dei locali dati in uso rappresenta elemento distintivo ai fini della qualificazione reddituale dei proventi derivanti dall’attività di locazione degli immobili; in assenza di prestazione di servizi accessori tale attività dà luogo a redditi fondiari, e di seguito le imposte sui redditi sono assolte secondo le regole generali previste dall’art.37 del T.U.R.; è comunque necessario che la locazione turistica sia condotta senza organizzazione e professionalità (Studio Fondazione Nazionale dei Commercialisti “La fiscalità delle locazioni turistiche”). 
Va da sé che la prestazione di servizi accessori quali la consegna o il rinnovo della biancheria, il riassetto dei locali dati in uso configurano un’attività commerciale (prima del D.L. 50/2017) i cui proventi possono essere qualificati come: 
redditi diversi di cui all’art.67 del TUIR; qualora l’attività sia svolta in maniera occasionale e sono determinati considerando la differenza tra l'ammontare percepito nel periodo di imposta (proventi derivanti dalla locazione) e le spese specificamente inerenti alla loro produzione;
redditi d’impresa di cui all’art.55 del TUIR, se l’attività è svolta con abitualità e organizzazione di capitale e lavoro di tipo imprenditoriale.
Sempre nella risoluzione sopra citata, proprio in riferimento al requisito dell’abitualità citata nella classificazione di cui sopra, è stato ribadito come il requisito della professionalità abituale – seppur implica il compimento, sebbene discontinuo di una serie ripetuta di atti per la produzione o lo scambio di beni e di servizi – assume decisiva rilevanza agli effetti fiscali in quanto costituisce l’elemento distintivo tra i redditi derivanti da attività commerciali, la cui determinazione viene effettuata in base ai principi propri del reddito d’impresa di cui agli artt. 51 e seguenti del D.P.R. n. 597/1973 e quelli derivanti da attività occasionali regolati dall’art. 77 dello stesso decreto.
È chiaro, ora, che alla luce della nuova definizione di locazione breve che ammette anche la fornitura di servizi accessori è necessario andare ad individuare quei criteri o variabili in presenza dei quali non si configurano più redditi fondiari, ma redditi diversi o di impresa.
Fonte: Informati S.r.l.autore ANDREA AMANTEA

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