Credito sugli affitti, cessione formalizzata per corrispondenza
Il credito si utilizza in F24 senza limiti temporali e si può cedere al locatore
Tax credit affitti anche per la stanza subaffittata da un professionista e per l’appartamento usato come studio.
Gli ultimi chiarimenti delle Entrate sul credito di imposta per la locazione di immobili strumentali, esteso dal decreto agosto ai canoni di giugno 2020, rendono fruibile l’agevolazione anche in situazioni non espressamente indicate nella norma. Per sfruttare il bonus, in caso di difficoltà finanziarie nel pagamento del canone, il conduttore può cedere il credito al locatore.
Il credito di imposta per i canoni di locazione, introdotto dall’articolo 28 del Dl 34/2020 riguarda i contribuenti con ricavi o compensi 2019 non superiori a 5 milioni (requisito non richiesto per alberghi e agriturismi, agenzie di viaggio e tour operator), in presenza di calo del fatturato almeno del 50% nei mesi di marzo, aprile, maggio, nonché giugno 2020 (estensione stabilita dal Dl 104/2020) sul corrispondente mese del 2019. Il tax credit è pari al 60% del canone (pagato entro il 2020) di ciascuno dei quattro mesi in cui si è verificato il calo di fatturato. Se si tratta di affitti di azienda o rapporti a prestazioni complesse (comprendenti almeno un fabbricato strumentale), la misura è del 30 per cento.
Il requisito del calo del fatturato non è richiesto nei casi di attività avviata dal 2019 o domicilio nei comuni con stato emergenziale ante Covid-19, in essere al 31 gennaio 2020.
Per i commercianti al dettaglio, il tax credit spetta anche se i ricavi 2019 eccedono i 5 milioni, ma in tal caso la percentuale è ridotta al 20% (o al 10% per affitti di azienda) del canone.
La circolare 25/E/2020 ha confermato che il credito spetta anche sugli immobili di categoria catastale abitativa purché impiegati come beni strumentali del conduttore (abitazione utilizzata come studio o fabbricati uso bed and breakfast). Nel caso di unico contratto, a canone indistinto, riguardante più fabbricati di cui solo uno impiegato nell’attività e gli altri a fini privati (ad esempio, ufficio e abitazione del professionista), si può calcolare il canone rilevante ripartendo il totale in proporzione alle rendite catastali (risposta 321/2020 riferita al bonus botteghe).
Il tax credit si estende anche ai fabbricati in sub-locazione. La risposta 356/2020 ha chiarito che spetta il bonus, ad esempio, al professionista che conduce in subaffitto una stanza posta all’interno dello studio di un altro lavoratore autonomo, che quest’ultimo ha in locazione da terzi. Anche il conduttore principale potrà applicare il credito di imposta, restando però da chiarire se il 60% incida sul canone di affitto al lordo o al netto del provento da sublocazione.
Il credito di imposta si utilizza in F24 (codice 6920), senza limiti annuali, e può essere ceduto (anche) al locatore, previa sua accettazione, a fronte di un corrispondente sconto sul (e comunque in luogo del) pagamento di una identica parte di canone. In caso di cessione al locatore, dunque, il credito matura al momento della cessione e senza necessità di preventivo pagamento. Affinché la quantificazione del credito sia corretta, occorrerà però saldare anche la parte restante. Ad esempio, canone 100, pagato con cessione del corrispondente credito di imposta (60): se non si versassero anche i restanti 40, il tax credit agirebbe su 60 e si ridurrebbe a 36 (60% di 60).
La cessione va notificata al Fisco in via telematica (provvedimento del 1° luglio 2020) fino a tutto il 31 dicembre 2021. Il modello deve essere inviato successivamente alla stipula della cessione. Dal giorno lavorativo successivo l’acquirente (previa accettazione telematica) può compensare il credito (codice 6931).
L’atto di cessione del credito (si veda il facsimile) non dovrebbe scontare l’imposta di registro (riguardando l’applicazione di un tributo; risoluzione 84/E/2018), ma è comunque preferibile redigerlo per scambio di corrispondenza.
Fonte: Il sole 24 ore autore Luca Gaiani
LA PROPOSTA SCRITTA
Spett.le
[Locatore]
Proposta di cessione del credito di imposta sui canoni di locazione - art. 28, c 5-bis e art. 122, D.L. n. 34/2020
Premesso che
a. Tra [XXX] (“Locatore”) e [XXX ] (“Conduttore”) è in essere un contratto di locazione avente ad oggetto un fabbricato utilizzato quale bene strumentale dal Conduttore, registrato il [XXX ] (il “Contratto di Locazione”);
b. Conduttore nel periodo di imposta 2019 ha conseguito ricavi non superiori ad euro 5 milioni ed ha subito, in ciascuno dei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020 (i “Mesi di Riferimento”), una riduzione di Fatturato o di Corrispettivi (secondo la definizione dell'art. 28, c. 5, del D.L. 34/2020 – il “D.L.”) di almeno il 50% rispetto al corrispondente mese del 2019;
c. I canoni dei Mesi di Riferimento sono complessivamente pari a [XXX ] (i “Canoni”), oltre ad IVA di legge, come da fatture nn. [XXX ], ancora non saldate;
d. Al Conduttore, previo pagamento dei Canoni, spetta un credito di imposta del 60% sull'importo di [XXX ] (il “Credito di Imposta”);
e. Il Credito di Imposta non eccede i limiti previsti dal dall'art. 28 c. 9 del D.L., tenendo conto di altri eventuali incentivi disciplinati dalla Comunicazione della Commissione europea del 19/3/2020 C(2020) 1863 final);
f. L'art. 28, c. 5-bis del D.L. prevede che il conduttore può cedere il credito d'imposta al locatore in luogo del pagamento della corrispondente parte del canone;
g. Il Provvedimento dell'Agenzia delle entrate prot. 253709/2020 (il “Provvedimento”) disciplina le modalità di notifica all'Amministrazione finanziaria della cessione dei crediti di imposta;
quanto sopra premesso quale parte integrante della presente si conviene quanto segue
1. Cessione del Credito di Imposta e pagamento dell'importo residuo dei Canoni
1.1. Conduttore cede e trasferisce a Locatore il Credito di Imposta con ogni diritto connesso nei
confronti dell'Amministrazione finanziaria.
1.2. La cessione di cui al punto 1.1. viene effettuata per un corrispettivo pari al valore nominale del
Credito di Imposta e dunque per € [XXX ].
1.3. Il corrispettivo della cessione del Credito di Imposta viene pagato mediante compensazione
con un importo pari al 60% dei Canoni, importo che si intende conseguentemente saldato.
1 .4. Conduttore procederà, contestualmente alla accettazione della presente proposta a saldare a
Locatore la restante parte dei Canoni, pari ad € [XXX ], oltre all'IVA.
2. Dichiarazioni e garanzie di Conduttore
2.1. Conduttore dichiara e garantisce al Locatore la veridicità di quanto indicato alle lettere b.,d. e.,
delle Premesse, nonché la effettiva esistenza e la trasferibilità del Credito di Imposta.
2.2. Conduttore si impegna ad effettuare, entro 1 (un) giorno lavorativi dalla accettazione della
presente, la comunicazione telematica della cessione (la “Comunicazione”) ai sensi del
Provvedimento, trasmettendone copia con ricevuta telematica per la relativa accettazione come
stabilito dal punto 4.2. del Provvedimento.
3. Efficacia e varie
3.1. L'efficacia della presente cessione del Credito di Imposta sui Canoni dei Mesi di Riferimento è
sospensivamente condizionata al saldo dell'importo residuo dei Canoni e alla effettuazione della
Comunicazione di cui al precedente punto 2.2..
3.2. La presente non è soggetta a registrazione (art. 5, Tabella, DPR n. 131/1986).
Vorrete ritornarci il testo della presente proposta debitamente sottoscritto in segno di accettazione.
Firmato (Conduttore )
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