Bonus affitti: il rompicapo dei decreti Rilancio, Ristori e Ristori bis

Il susseguirsi dei decreti emergenziali ha determinato un quadro normativo estremamente complesso. In tal senso un valido esempio è rappresentato dal bonus affitti, che il decreto Rilancio riconosce per i canoni di locazione di marzo, aprile, maggio e giugno a condizione che i ricavi relativi al periodo d’imposta precedente non abbiano superato 5 milioni di euro. Il decreto Ristori ha esteso il beneficio, per i mesi di ottobre, novembre e dicembre, per le sole attività indicate nell’Allegato 1, a nulla rilevando l’ammontare dei ricavi del periodo d’imposta precedente. Il decreto Ristori bis, infine, fa riferimento ad attività diverse dall’Allegato 1 ma per avere diritto al bonus, oltre a verificare il codice ATECO, è necessario operare in una zona rossa o arancione.

L’approvazione dei decreti Ristori e Ristori bis, recanti ulteriori misure di sostegno agli operatori, se da una parte deve essere accolta con favore, dall’altra ha determinato un quadro normativo di riferimento estremamente complesso. Non sarà facile, in concreto, districarsi tra quello che sembra essere un vero e proprio rompicapo e gli errori saranno numerosi.

Con riferimento ad alcuni bonus, gli operatori dovranno tenere in considerazioni numerose variabili che sono mutate nel tempo e che determinano, a seconda dei casi, un “potenziamento” o meno dei benefici fiscali.

Al fine di comprendere le difficoltà che incontreranno gli operatori si può fare l’esempio del bonus relativo ai contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo.

Tale beneficio è disciplinato dall’art. 28 del decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020). Il decreto ha subito le prime modifiche durante l’iter di conversione in legge e, successivamente, si sono innestati gli ultimi tre interventi rappresentati dal D.L. 104/2020 (decreto Agosto), dal D.L. n. 137/2020 (decreto Ristori) e dal decreto Ristori bis (D.L. n. 149/2020).

Bonus locazioni: il decreto Rilancio

Il bonus relativo ai contratti di locazione di immobili a uso non abitativo trova la sua disciplina nell’art. 28 del D.L. n. 34/2020. Il bonus matura con riferimento ai canoni di locazione relativi ai mesi di marzo, aprile, maggio e giugno 2020. Quest’ultimo mese è stato aggiunto dall’art. 77 del D.L. n. 104/2020. Invece le attività stagionali possono fruirne per i canoni relativi ai mesi di aprile, maggio, giugno e luglio. Per le imprese turistico-ricettive, il credito di imposta spetta in ogni caso fino al 31 dicembre 2020. In tale ipotesi il beneficio ha quindi una lunga durata comprendendo un arco temporale di ben dieci mesi. È necessario, però, che i predetti canoni siano pagati entro il termine del periodo d’imposta 2020.

In linea di principio è necessario che in ciascuno dei mesi di riferimento il locatario abbia subito una riduzione del fatturato di almeno il 50% rispetto al corrispondente periodo dell’anno precedente. Tuttavia, è stata prevista una deroga introdotta durante l’iter di conversione in legge del decreto. Infatti, il credito d’imposta spetta in ogni caso, indipendentemente dall’avvenuta diminuzione del fatturato, per i soggetti che hanno iniziato l’attività a partire dal 1° gennaio 2019.

Il credito d’imposta spetta in misura piena a condizione che l’ammontare dei ricavi relativi al periodo d’imposta precedente non abbia superato la soglia di 5 milioni di euro. In tal caso il bonus è pari al 60% del canone di locazione.

Invece, se l’immobile fa parte di un contratto di affitto di azienda, il credito risulta ridotto al 30%.

Per le strutture turistico-ricettive il credito d’imposta relativo all’affitto di azienda è più elevato e ammonta al 50% del canone corrisposto. Diversamente, se si supera il limite di ricavi, il credito d’imposta si riduce, rispettivamente, dal 60 al 20% e in caso di affitto di azienda dal 30 al 10%.

Non è necessario, invece, verificare l’eventuale superamento del limite di ricavi per le strutture alberghiere, termali, le agenzie di viaggio e turismo e i tour operator. Indipendentemente da tale ammontare, il credito d’imposta potrà essere in ogni caso utilizzato in misura piena.

Il decreto Ristori

L’art. 8 del decreto Ristori ha esteso l’ambito applicativo del bonus sulle locazioni.

L’estensione del beneficio è però subordinata alla sussistenza di alcuni specifici presupposti. Il contribuente che intende avvalersene deve esercitare le specifiche attività indicate nell’Allegato 1 del D.L. n. 137/2020 in esame. In tale ipotesi, per ottenere il credito d’imposta, non rileva l’ammontare dei ricavi o dei compensi di cui al periodo d’imposta precedente.

L’estensione riguarda anche il periodo temporale di riferimento. Infatti, questo nuovo bonus riguarderà i mesi di ottobre, novembre e dicembre. Le disposizioni si sovrappongono e, come detto, sarà estremamente agevole commettere errori.

Ad esempio

Si consideri l’attività svolta da una pasticceria (codice ATECO 561030). Il contribuente avrà diritto ad un credito d’imposta del 60% dei canoni di locazione relativi ai mesi di marzo, aprile, maggio e giugno dell’anno 2020. Tale credito potrà essere fatto valere in misura piena se i ricavi dell’anno 2019 non hanno superato il limite di 5 milioni di euro.

Invece, per i mesi di luglio, agosto e settembre, non maturerà alcun credito.

Ora, invece, a seguito del decreto Ristori, il credito maturerà anche con riferimento ai canoni relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre. La misura sarà quella piena del 60% indipendentemente dall’ammontare dei ricavi. Tale ulteriore beneficio, cioè l’irrilevanza della soglia, riguarda unicamente gli ultimi mesi aggiunti e le attività di cui all’Allegato 1.

Viceversa, se il contribuente, non esercitasse alcuna delle attività comprese nel predetto allegato 1, il bonus sulle locazioni si fermerà al mese di giugno, non trovando applicazione alcuna estensione del periodo di riferimento.

Il decreto Ristori bis

L’art. 4 del decreto Ristori bis prevede un’ulteriore estensione del credito d‘imposta dal tenore analogo rispetto a quanto previsto dal primo decreto Ristori (D.L. n. 137/2020).

In tale ipotesi si fa riferimento alle attività di cui all’Allegato 2.

Ad esempio

Il bonus rinforzato potrà essere fatto valere da un contribuente che esercita l’attività di commercio al dettaglio di tessuti per l’abbigliamento. Tale attività non è infatti compresa nell’Allegato 1 del primo decreto Ristori. In tale ipotesi non è sufficiente verificare tale tipologia di attività, ma è altresì necessario che il contribuente operi in una Regione con un grave o elevato livello di rischio (zona rossa o arancione).

In tale ipotesi, viene prevista l’estensione del credito per i canoni di locazione relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre dell’anno 2020. Anche in tale ipotesi, in considerazione del riferimento fatto all’art. 8 del D.L. n. 137/2020, il credito d’imposta spetterà in misura “piena” indipendentemente dall’ammontare dei ricavi conseguiti nel periodo d’imposta precedente. È dunque ininfluente la soglia di 5 milioni di euro di ricavi.

Invece, se il contribuente esercita l’attività in una Regione considerata “zona gialla”, il credito d’imposta si fermerà ai mesi di marzo, aprile, maggio e giugno dell’anno 2020.

Fonte: Ipsoa Nicola Forte - Dottore commercialista in Roma